Αλλάζει εκ βάθρων το σύστημα για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, με την επαναχάραξη των τιμών ζώνης στα μεγάλα αστικά κέντρα και αλλαγές στους συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας. Μετά από 41 χρόνια εφαρμογής των αντικειμενικών το σύστημα χρειάζεται να τροποποιηθεί, καθώς στο πέρασμα των χρόνων έχουν δημιουργηθεί νέες γειτονιές, ενώ άλλες έχουν επεκταθεί μη καλύπτοντας επί της ουσίας τις πραγματικές ανάγκες της κτηματαγοράς.
Μάλιστα τα μοντέλα και οι αλγόριθμοι που εφαρμόζονται για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας, για παράδειγμα για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, είναι διαφορετικά σε σύγκριση με αυτά που εφαρμόζονται κατά τη μεταβίβαση ακινήτων. Δηλαδή άλλη τιμή λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και άλλη στον φόρο μεταβίβασης, για το ίδιο ακίνητο.
Προβληματική κρίνεται και η εξάντληση του συντελεστή παλαιότητας των αντικειμενικών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απομειώνεται άλλο η αξία των ακινήτων. Είτε δηλαδή το ακίνητο είναι ηλικίας 50 ετών είτε 25, η φορολογητέα αξία είναι η ίδια. Αν συνεκτιμηθεί ότι ένα πολύ σημαντικό ποσοστό του κτιριακού αποθέματος της χώρας (υπολογίζεται πάνω από το 70%) έχει κατασκευαστεί πριν από το 1995, είναι προφανής η στρέβλωση που δημιουργείται.
Και στην περίπτωση του συντελεστή παλαιότητας, διαφορετικά γίνεται ο υπολογισμός στον ΕΝΦΙΑ και διαφορετικά στις μεταβιβάσεις. Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής “νεότητας”, καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη αφορά ήδη νεόδμητο κτίσμα. Έτσι, π.χ., ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, με λόγο συντελεστή “νεότητας” 1,25, που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη. Στον αντίποδα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90! Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός “αντεστραμμένου” συντελεστή παλαιότητας, βάσει του οποίου τα παλιά ακίνητα φορολογούνται ως καινούργια, ενώ στα ήδη νεόδμητα επαυξάνεται ακόμα περισσότερο ο φόρος.
Σοβαρά προβλήματα, που αλλοιώνουν την αποτελεσματικότητα των αντικειμενικών αξιών, εντοπίζονται στους συντελεστές εμπορικότητας, που επίσης έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια. Δηλαδή δεν λαμβάνεται υπόψη η ανάπτυξη ολόκληρων συνοικιών, όπως π.χ. του Ψυρρή, που το 1980 κυριαρχούνταν από εργαστήρια και μικρές βιοτεχνίες. Την ίδια στιγμή, στον ΕΝΦΙΑ δεν υπάρχει κανένας συντελεστής εμπορικότητας. Το αποτέλεσμα είναι και πάλι σημαντικές αδικίες, καθώς ένα εμπορικό ακίνητο θα πληρώσει τον ίδιο φόρο κατοχής με ένα γραφείο σε όροφο στο ίδιο κτίριο. Για παράδειγμα, ένα κατάστημα 100 τ.μ. κατασκευής 1990 στην οδό Ερμού στην Αθήνα (όπου η εμπορικότητα είναι πολύ μεγάλη, δηλαδή 4,6) στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ φορολογείται περίπου 930 ευρώ, δηλαδή κατά 1% λιγότερο σε σύγκριση με ένα γραφείο 100 τ.μ. στον τρίτο όροφο του ίδιου κτιρίου (939 ευρώ). Όταν, όμως, πρόκειται για μεταβίβαση, η φορολογητέα αξία του καταστήματος είναι πολλαπλάσια εκείνης του γραφείου στον τρίτο όροφο.
Οι στρεβλώσεις αυτές θα αποτελέσουν παρελθόν το επόμενο έτος. Σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο, εντός του 2022 πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές προτάσεις, οι οποίες θα υποβληθούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Όπως αναφέρουν, σε αρκετές περιοχές θα σπάσουν στα δύο οι υφιστάμενες ζώνες, σε άλλες περιπτώσεις θα γίνουν επεκτάσεις, ενώ κάποιες ζώνες θα συνενωθούν. Επίσης, θα τροποποιηθούν οι συντελεστές εμπορικότητας, ενώ θα αλλάξει άρδην το σύστημα υπολογισμού της παλαιότητας.
Παράλληλα, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει την ένταξη του 100% της επικράτειας στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Ήδη έχει ενταχθεί το 98% της επικράτειας και απομένουν περισσότερες από 1.300 περιοχές να ενταχθούν στο σύστημα. Με την ολοκλήρωση της χάραξης θα κληθούν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, έτσι ώστε να καθορίσουν τις τιμές ζώνης, κάτι που αναμένεται να συμβεί στα μέσα του 2022.
ΠΗΓΗ: capital.gr Του Προκόπη Χατζηνικολάου,
