*Ενόψει των νέων ΕΠΣ
Επιμέλεια:
Θεόδωρος Λάμπρος
(thlabros@hotmail.com)
Νέα απόφαση της υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Μαρίας Ελένης Σούκουλη περιορίζει τη δυνατότητα αναστολής οικοδομικών εργασιών, έκδοσης οικοδομικών αδειών και προώθησης πράξεων εφαρμογής σε περιοχές όπου καταρτίζονται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ).
Η ρύθμιση αποσκοπεί στην αποφυγή καθυστερήσεων στην πολεοδομική οργάνωση και την αξιοποίηση ακινήτων, χωρίς να καταργεί τα μέτρα προστασίας που προβλέπει η πολεοδομική νομοθεσία.
Η απόφαση εκδόθηκε στις 15 Οκτωβρίου 2026, με αριθμό πρωτοκόλλου ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/72486/2600 και ΑΔΑ 9ΟΑΓ4653Π8-ΕΣ1. Αφορά ειδικά τα ΕΠΣ που καταρτίζονται από την Πολιτεία όταν υπάρχει ανάγκη ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου.
Τι ακριβώς αλλάζει με τη νέα απόφαση
Η αλλαγή προκύπτει από τη σύγκριση της απόφασης που υπέγραψε ο τότε υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς, στις 8 Απριλίου 2022, με τη νέα απόφαση της υφυπουργού Μαρίας Ελένης Σούκουλη-Βιλιάλη, της 15ης Οκτωβρίου 2026.
Με το προηγούμενο καθεστώς, η έναρξη κατάρτισης Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) μπορούσε, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να συνδεθεί με αναστολή οικοδομικών εργασιών και έκδοσης οικοδομικών αδειών. Παράλληλα, σε περιοχές όπου είχε ήδη εγκριθεί πολεοδομική μελέτη αλλά εκκρεμούσε η ολοκλήρωση της πράξης εφαρμογής, υπήρχε δυνατότητα να παραμείνει η διαδικασία σε αναμονή μέχρι την έγκριση του νέου ΕΠΣ. Εναλλακτικά, μπορούσε να εξαιρεθεί τμήμα της περιοχής από την πράξη εφαρμογής, ώστε να εξεταστεί και να αντιμετωπιστεί σε μεταγενέστερο στάδιο.
Με τη νέα απόφαση, η ρύθμιση του 2022 παύει να εφαρμόζεται στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, που καταρτίζονται από την Πολιτεία λόγω ανάγκης ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου. Αυτό σημαίνει ότι, στις συγκεκριμένες περιπτώσεις, δεν μπορεί να χρησιμοποιείται η απόφαση του 2022 ως βάση για την αναμονή ολοκλήρωσης πράξεων εφαρμογής ή για την εξαίρεση τμημάτων περιοχών με σκοπό τη μεταγενέστερη πολεοδομική τους αντιμετώπιση.
Στην πράξη, επιδιώκεται να μην εμποδίζεται η συνέχιση ήδη προχωρημένων πολεοδομικών διαδικασιών από την παράλληλη εκπόνηση ενός νέου ΕΠΣ. Η αλλαγή μπορεί να περιορίσει καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση πράξεων εφαρμογής και, κατ’ επέκταση, στην αξιοποίηση ακινήτων και την προώθηση οικοδομικών αδειών.
Η εξαίρεση, ωστόσο, δεν αφορά όλα τα ΕΠΣ και δεν συνεπάγεται αυτόματη άρση κάθε οικοδομικής αναστολής. Εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι λοιποί πολεοδομικοί περιορισμοί και τυχόν αναστολές που έχουν επιβληθεί νόμιμα με διαφορετική βάση.
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Η απόφαση έχει πρακτική σημασία κυρίως για ιδιοκτήτες οικοπέδων σε περιοχές όπου έχει ήδη εγκριθεί πολεοδομική μελέτη, αλλά δεν έχει ολοκληρωθεί η πράξη εφαρμογής.
Σε τέτοιες περιοχές, η πράξη εφαρμογής αποτελεί κρίσιμο στάδιο για τον καθορισμό των τελικών οικοπέδων, των εισφορών σε γη και χρήμα και των λοιπών στοιχείων που απαιτούνται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης.
Όταν η πράξη εφαρμογής παραμένει σε εκκρεμότητα, μπορεί να καθυστερεί η έκδοση οικοδομικών αδειών και η δυνατότητα αξιοποίησης των ιδιοκτησιών.
Με τη νέα απόφαση:
-Περιορίζεται ο κίνδυνος να παραμένουν οι πράξεις εφαρμογής σε αναμονή μόνο λόγω της έναρξης ΕΠΣ ταχείας ολοκλήρωσης.
-Δημιουργείται δυνατότητα συνέχισης διαδικασιών που είχαν εμπλακεί εξαιτίας της παράλληλης εκπόνησης νέου πολεοδομικού σχεδίου.
-Περιορίζεται η αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες που αναμένουν την ολοκλήρωση της πολεοδομικής διαδικασίας προκειμένου να προχωρήσουν σε αξιοποίηση του ακινήτου τους.
Η νέα απόφαση δεν καθιστά αυτομάτως οικοδομήσιμα τα ακίνητα και δεν επιτρέπει την έκδοση οικοδομικών αδειών κατά παρέκκλιση των λοιπών πολεοδομικών προϋποθέσεων.
Τι αλλάζει για τους μηχανικούς και τις Υπηρεσίες Δόμησης
Οι μηχανικοί που χειρίζονται υποθέσεις σε περιοχές, όπου εκπονούνται ΕΠΣ αποκτούν μια σημαντική διευκρίνιση για το πεδίο εφαρμογής της απόφασης του 2022.
Για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση θα πρέπει να εξετάζουν:
-Εάν υπάρχει ήδη εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη.
-Εάν εκκρεμεί η ολοκλήρωση της πράξης εφαρμογής.
-Εάν έχει ξεκινήσει η κατάρτιση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου.
-Εάν το συγκεκριμένο ΕΠΣ ανήκει στην κατηγορία ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου από την Πολιτεία.
-Εάν υφίστανται άλλες, αυτοτελείς και νόμιμα επιβληθείσες αναστολές ή περιορισμοί.
Εφόσον πρόκειται για ΕΠΣ της συγκεκριμένης κατηγορίας, η απόφαση του 2022 δεν αποτελεί πλέον βάση για τη διατήρηση της πράξης εφαρμογής σε εκκρεμότητα ή την αναστολή αδειών.
Τι εξυπηρετεί ενόψει του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού
Με τη νέα απόφαση επιχειρείται να διαχωριστεί η συνέχιση της εφαρμογής ήδη εγκεκριμένων πολεοδομικών μελετών από τη διαδικασία ολοκλήρωσης του νέου σχεδιασμού πρώτου επιπέδου. Τα νέα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σχέδια θα καθορίσουν χρήσεις γης, περιοχές προστασίας, όρους και περιορισμούς δόμησης και τις γενικότερες κατευθύνσεις ανάπτυξης.
Ωστόσο, η ολοκλήρωση αυτού του σχεδιασμού απαιτεί σημαντικό χρόνο, καθώς προηγούνται η εκπόνηση μελετών, η διαβούλευση, η περιβαλλοντική αξιολόγηση και οι προβλεπόμενες εγκρίσεις. Εάν η έναρξη των νέων ΕΠΣ οδηγούσε αυτομάτως σε αναμονή ήδη προχωρημένων πράξεων εφαρμογής, θα μπορούσαν να δημιουργηθούν πρόσθετες καθυστερήσεις σε περιοχές όπου είχαν ολοκληρωθεί προηγούμενα στάδια πολεοδομικού σχεδιασμού.
Ποιες περιπτώσεις δεν καλύπτονται από τη νέα απόφαση
Η απόφαση δεν εξαιρεί όλα τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια από τη ρύθμιση του 2022. Αφορά μόνο όσα καταρτίζονται σε περίπτωση ανάγκης ταχείας ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου από την Πολιτεία. Συνεπώς, για άλλες κατηγορίες ΕΠΣ εξακολουθεί να απαιτείται εξέταση του υφιστάμενου πλαισίου, συμπεριλαμβανομένης της απόφασης του 2022.
Επιπλέον, δεν καταργείται συνολικά η δυνατότητα επιβολής αναστολών οικοδομικών εργασιών ή έκδοσης αδειών βάσει άλλων πολεοδομικών διατάξεων, εφόσον τηρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Δεν προβλέπεται επίσης στην απόφαση ειδική διαδικασία ή προθεσμία για την επανεκκίνηση πράξεων εφαρμογής που είχαν ήδη τεθεί σε εκκρεμότητα.
Το ανοιχτό ζήτημα: τι θα γίνει εάν το νέο σχέδιο αλλάξει τον προηγούμενο σχεδιασμό
Η διευκόλυνση της συνέχισης πράξεων εφαρμογής δημιουργεί και ένα ζήτημα που χρειάζεται προσοχή. Εφόσον μια πράξη εφαρμογής ολοκληρωθεί ενώ βρίσκεται σε εξέλιξη νέο ΕΠΣ, είναι πιθανό το μεταγενέστερο σχέδιο να προβλέψει διαφορετικές χρήσεις γης, όρους δόμησης ή πολεοδομικές κατευθύνσεις Σε τέτοια περίπτωση μπορεί να προκύψει ανάγκη τροποποίησης ή προσαρμογής ήδη εγκεκριμένων ρυθμίσεων, ανάλογα με το περιεχόμενο του νέου σχεδίου και τις ισχύουσες διατάξεις.
Επομένως, η νέα απόφαση διευκολύνει τη συνέχιση των πολεοδομικών διαδικασιών, αλλά δεν εξαλείφει τον κίνδυνο μελλοντικών διαφοροποιήσεων εξαιτίας του νέου σχεδιασμού.