1
Πύργος, 25/05/2026
Προς:
κ. Σταύρο Παπασταύρου, Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας
κα. Όλγα Κεφαλογιάννη, Υπουργό Τουρισμού
Κοινοποίηση:
κ. Νικόλαο Ταγαρά, Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας
κ. Ευθύμιο Μπακογιάννη, Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού
Περιβάλλοντος
ΘΕΜΑ: Τεχνικό Υπόμνημα Αξιολόγησης και Προτάσεων Τροποποίησης επί του Σχεδίου
ΚΥΑ για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού (ΕΧΠ-Τ) – Εφαρμογή στην Π.Ε. Ηλείας.
Αξιότιμοι κύριοι Υπουργοί,
Στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το νέο ΕΧΠ-Τ, κατατίθεται τεκμηριωμένη
τεχνική αξιολόγηση και συγκεκριμένες προτάσεις τροποποίησης επί του σχεδίου ΚΥΑ, με
στόχο την αποτροπή οριζόντιων περιορισμών και πολεοδομικών αγκυλώσεων σε
επενδυτικές ευκαιρίες τουρισμού και τη διασφάλιση της βιώσιμης ανάπτυξης στην
Περιφερειακή Ενότητα Ηλείας.
Επισημαίνεται πως δεδομένης της σύνθετης αλληλεπίδρασης μεταξύ των δύο επιπέδων
(ΕΧΠ-Τ & ΤΠΣ,ΕΠΣ), ορισμένες από τις προτεινόμενες ρυθμίσεις ενδέχεται να μπορούν να
εφαρμοστούν απευθείας από τα υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ/ΕΠΣ). Ως εκ τούτου, εναπόκειται
στην κρίση των αρμόδιων αξιολογητών να προκρίνουν ποιες από τις παρούσες προτάσεις
κρίνονται σκόπιμο να ενταχθούν άμεσα στην υπό έκδοση ΚΥΑ και ποιες είναι επιτρεπτό και
προτιμότερο να παραπεμφθούν προς την επικείμενη δημόσια διαβούλευση του τοπικού
επιπέδου σχεδιασμού (ΤΠΣ & ΕΠΣ), χωρίς όμως η παράκαμψη ου ΕΧΠ-Τ να δημιουργήσει
προβλήματα των αντίστοιχων προτάσεων μέσω ΤΠΣ/ΕΠΣ.
Τονίζεται, εντούτοις, ότι για τις περιπτώσεις που θα μεταβιβαστούν στο τοπικό επίπεδο,
το ΕΧΠ-Τ υποχρεούται να θεσπίσει εκ των προτέρων σαφείς κανονιστικές
εξουσιοδοτήσεις και κατευθύνσεις. Μόνο με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται ότι τα
ΤΠΣ/ΕΠΣ θα διαθέτουν το νομικό δικαίωμα να ενσωματώσουν τις προτάσεις αυτές,
αποτρέποντας την ακύρωσή τους κατά τον μελλοντικό έλεγχο νομιμότητας.
ΣΤΟΧΟΣ ΠΡΟΤΑΣΕΩΝ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗΣ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΚΥΑ
Γενική Οριζόντια Θέση: Αλληλεπίδραση ΕΧΠ-Τ και Τοπικών & Ειδικών Πολεοδομικών
Σχεδίων (ΤΠΣ & ΕΠΣ)
● Τι προβλέπεται με το παρόν ΕΧΠ-Τ:
Το ΕΧΠ-Τ παρέχει τον γενικό στρατηγικό σχεδιασμό σχετικά με τον Τουρισμό, που
οφείλουν να εξειδικεύσουν γεωχωρικά τα υποκείμενα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
(ΤΠΣ). Στην συγκεκριμένη ΚΥΑ περιλαμβάνονται κατευθύνσεις αλλά και
συγκεκριμένες ρυθμίσεις, οι οποίες καθίστανται δεσμευτικές. Αναφέρεται, πως ο
υποκείμενος σχεδιασμός (ΤΠΣ,ΕΠΣ) δύναται να θέσει μόνον αυστηρότερους
περιορισμούς.
2
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Τα ΤΠΣ & ΕΠΣ της Π.Ε. Ηλείας του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης»,
τίθενται σε δημόσια διαβούλευση άμεσα. Κάθε ασαφής «κατεύθυνση» ή
«σύσταση» του παρόντος ΕΧΠ-Τ, κάθε γκρίζα ζώνη, κάθε ρύθμιση που δεν
ανταποκρίνεται στις ανάγκες της περιοχής της Ηλείας κινδυνεύει να μετατραπεί σε
οριζόντιους περιορισμούς, εγκλωβίζοντας ευκαιρίες σε ρυθμιστικά εμπόδια,
προκαλώντας καθυστερήσεις σε αδειοδοτικές διαδικασίες, παρατείνοντας την
επενδυτική στασιμότητα της περιοχής.
● Στόχος προτάσεων τροποποίησης:
Το σύνολο των προτεινόμενων τροποποιήσεων του παρόντος υπομνήματος
στοχεύει στους κάτωθι άξονες:
o Θωράκιση Τοπικών & Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ & ΕΠΣ):
Δεδομένου ότι τα ΤΠΣ & ΕΠΣ του Νομού έχουν ήδη συνταχθεί και πρόκειται
να βγουν άμεσα σε διαβούλευση με περιορισμένο χρόνο για την
ολοκλήρωσή της, θα πρέπει να ελεγχθεί η πλήρη συμβατότητα του ΕΧΠ-Τ
με τα ήδη συνταγμένα και προτεινόμενα ΤΠΣ & ΕΠΣ, προκειμένου να
εξασφαλιστεί η πλήρης ευθυγράμμισή τους και η αποτροπή δημιουργίας
νομικών παγίδων και εγκλωβισμών.
Επιπλέον αυτών, είναι κρίσιμο να μπουν θεμέλια στο ΕΧΠ-Τ για την
εξουσιοδότηση και την προστασία ρυθμίσεων των ΤΠΣ & ΕΠΣ από
ενδεχόμενης απόρριψης από το ΣτΕ (π.χ. Άτυπα ανεπτυγμένοι Οικισμοί
Παραλιακού Μετώπου κ.λ.π.).
o Προστασία και Ενίσχυση της Μεσαίας Επιχειρηματικότητας:
Να αποτραπεί ο αποκλεισμός της μεσαίας ιδιοκτησίας λόγω υψηλών
αρτιοτήτων, να αποφευχθεί η μονοπώληση των φυσικών πόρων
αποκλειστικά από τεράστιας κλίμακας ξενοδεοχειακών συγκροτημάτων και
να εξασφαλιστεί η ορθολογική διάχυση των επενδυτικών κεφαλαίων στην
τοπική αγορά με στόχο την ουσιαστική τόνωση της μικρομεσαίας
επιχειρηματικότητας.
o Ασφάλεια Δικαίου και Κατάργηση Γραφειοκρατίας:
Να εξαλείψουν οι πολυετείς καθυστερήσεις (π.χ. Επιτροπές Αιγιαλού,
ελλιπείς ΥΔΟΜ) μέσω ψηφιακού ελέγχου (Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης –
Χάρτης Κτηματολογίου, bonus χρήσης ψηφιακών εργαλείων & αδειοδότηση
BIM) και να προστατευθούν τα ώριμα επενδυτικά σχέδια.
Η δημιουργία fast-track διαδικασιών σε επενδύσεις που είναι πλήρως
εναρμονισμένες με τα σύγχρονα ψηφιακά εργαλεία, έχουν άμεση και
απόλυτη διαφάνεια, ενεργειακή ανεξαρτησία, κάνουν κυκλική διαχείριση
των υδάτινων πόρων και είναι πλήρως εναρμονισμένες με τα σύγχρονα
πρότυπα ενεργειακών απαιτήσεων (ανώτερες κατηγορίες LEED κ.λ.π.), θα
λειτουργήσει ως πόλος έλξης επενδύσεων & προτίμησης της περιοχής
έναντι άλλων νομών (όμορων ή μη). Επιπρόσθετα, πετυχαινέται
περιβαλλοντική εξυγίανση και βιώσιμη ανάπτυξη.
o Ισόρροπη Ανάπτυξη & Ενίσχυση Ενδοχώρας:
Να προστατευθούν τα παγκόσμια brands (Αρχαία Ολυμπία) και να
θεσπιστούν ως ειδικές κατηγορίες παγκόσμιου πόλου καθιστώντας τα σε
3
ειδική μεταχείριση και προτεραιότητα σε επιδοτούμενα προγράμματα
ΕΣΠΑ κ.λ.π., να δικτυωθούν οι αποκομμένοι πόλοι του νομού και να
δημιουργηθούν οι βάσεις και ο νομοθετικός χώρος για τις εναλλακτικές
μορφές (Glamping, Σποραδικό Ξενοδοχείο) ώστε να μην προκύψουν σε
αποτροπικές προσκολλήσεις κατά την αδειοδότησή τους από τις ΥΔΟΜ.
o Διάσωση και Επανάχρηση Κτιριακού Αποθέματος:
Η Π.Ε. Ηλείας διατηρεί πλούσιο κτιριακό απόθεμα το οποίο βρίσκεται σε
εγκατάλειψη υποβαθμίζοντας την επενδυτική της δυναμική.
Να δοθεί ρητή λειτουργική διέξοδος σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια (για
στατική/ενεργειακή αναβάθμιση), να θεσμοθετηθούν οι έννοιες που θα
οδηγήσουν σε επενδυτική εκμετάλλευση εγκαταλελειμμένων ακινήτων
(εγκαταλελειμμένοι οικισμοί-Σποραδικό Ξενοδοχείο) και να διατηρηθεί το
κίνητρο ιδιωτικής χρηματοδότησης (εξαιρέσεις Airbnb) για ριζικές
ανακαινίσεις.
o Ορθολογική Περιβαλλοντική Προσαρμογή:
Να προστατευτούν οι προϋπολογισμοί των μικρών έργων από ασαφή
προτάσεις της συγκεκριμένης απόφασης ΚΥΑ (ποσοτικοποίηση του
μεγέθους των υδατοδεξαμενών – ανάλογα με το μέγεθος του υπό
κατασκευή ξενοδοχείου) και να εξασφαλιστούν επιβραβεύσεις για την
επίτευξη κριτηρίων nZEB (Νearly Zero Energy Building) στοχεύοντας σε
ενεργειακή ανεξαρτησία, περιβαλλοντική εξυγίανση και βιωσιμότητα.
o Απεγκλωβισμός Άτυπα Ανεπτυγμένων Οικισμών σε μέρος του
Παραλιακού Μετώπου από την Στάσιμη Πολυετή Περιβαλλοντική
Επιβάρυνση (Σύγκρουση Π.Δ. Προστασίας του Κυπαρισσιακού Κόλπου
ΦΕΚ 391/Δ/03.10.2018 με τα ΕΧΠ-Τ, ΤΠΣ & ΕΠΣ Ηλείας):
Η διατήρηση της σύγκρουσης μεταξύ του αυστηρού Προεδρικού
Διατάγματος και του νέου χωροταξικού σχεδιασμού πρόκειται να δώσει
συνέχεια σε έναν πολυετή εγκλωβισμό χιλιάδων ακινήτων. Το καθεστώς
αυτό διαιωνίζει την περιβαλλοντική επιβάρυνση ευαίσθητων
οικοσυστημάτων λόγω απουσίας βασικών υποδομών (δίκτυα αποχέτευσης,
διαχείριση ομβρίων) και συντηρεί τη δραματική έλλειψη κανόνων
ασφαλείας, πυροπροστασίας και ελέγχου.
Πρόκειται για μία περιβαλλοντική ανάγκη αναβάθμισης μιας
επιβαρυμμένης περιοχής, μέσω ειδικών, αυστηρά ελεγχόμενων
παρεκκλίσεων.
Απαιτείται ρητή νομοθετική εξουσιοδότηση εντός του ΕΧΠ-Τ, η οποία θα
επιτρέψει στα υποκείμενα ΤΠΣ/ΕΠΣ να προχωρήσουν σε Απορύπανση και
Περιβαλλοντική Εξυγίανση και Ήπια Πολεοδόμηση αυτών των άτυπων
συγκεντρώσεων (ενέργεια που έχει ήδη συμπεριληφθεί στα σχέδια που
επίκεινται σε άμεση διαβούλευση). Η εισαγωγή ήπιων μορφών τουρισμού,
όρων αναστρέψιμων κατασκευών, αναβάθμιση των υποδομών και η
πλήρης εναρμόνιση με το φυσικό περιβάλλον θα λειτουργήσει ως το
αναγκαίο ανταποδοτικό εργαλείο δίνοντας τέλος σε ένα πολυετές
πρόβλημα που κρατά την περιοχή υποβαθμισμένη εις βάρος των πολιτών
και εις βάρος του περιβάλλοντος.
4
ΕΛΕΓΧΟΣ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑΣ ΕΧΠ-Τ & ΤΠΣ-ΕΠΣ ΗΛΕΙΑΣ
Η Κρισιμότητα του Ελέγχου Συμβατότητας:
Η αναγκαιότητα του παρόντος ελέγχου συμβατότητας κρίνεται απολύτως επιβεβλημένη και
κρίσιμη για το αναπτυξιακό μέλλον της Π.Ε. Ηλείας. Αυτή τη στιγμή, τα υπό εκπόνηση
Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ & ΕΠΣ) του νομού βρίσκονται στη φάση άμεσης
διάθεσής τους προς διαβούλευση με περιορισμένους και ασφυχτικούς χρόνους. Ωστόσο, το
ΕΧΠ-Τ λειτουργεί νομικά ως «υπερκείμενος» σχεδιασμός. Βάσει της πάγιας νομολογίας του
Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), κάθε τοπική πολεοδομική πρόταση ή ρύθμιση που δεν
εδράζεται σε σαφή κανονιστική πρόβλεψη του Εθνικού Χωροταξικού Πλαισίου,
απορρίπτεται κατά τον έλεγχο νομιμότητας. Συνεπώς, εάν το υπό διαβούλευση ΕΧΠ-Τ δεν
ενσωματώσει τις απαραίτητες εξαιρέσεις και τα κατάλληλα ρυθμιστικά εργαλεία
(νομοθετικά «παράθυρα»), η πρόταση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων για
τους Δήμους της Ηλείας ενέχουν κίνδυνο απόρριψης, οδηγώντας σε νέο κύκλο πολυετούς
πολεοδομικού εγκλωβισμού.
Ακολουθεί σχηματική απεικόνιση για την κατανόηση της βαρύτητας ελέγχου του ΕΧΠ-Τ με
ένα παράδειγμα αρτιότητας:
Ακολουθούν σημεία συγκρούσεων μεταξύ των υπό διαβούλευσης σχεδίων.
5
1. Όρια Αρτιοτήτων (ΤΠΣ Πύργου, ΕΠΣ Ηλείας)
● Τι προβλέπει το επικείμενο ΕΠΣ Ηλείας (Σενάριο 3):
Στην παρουσίαση του ΕΠΣ αναφέρεται ρητά ως πρόταση: "Μείωση της αρτιότητας
για οργανωμένες τουριστικές εγκαταστάσεις στα 8 στρέμματα… και μείωση της
αρτιότητας για κατοικία (κύρια και παραθεριστική) στα 4 στρέμματα".
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Επιβάλλει οριζόντιο κατώτατο όριο 8 στρεμμάτων στον τουρισμό χωρίς σαφή
διάκριση μεταξύ ξενοδοχείων και τουριστικών παραθεριστικών κατοικιών κ.λπ..
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το ΕΠΣ εναρμονίζεται με το ΕΧΠ-Τ στα 8 στρέμματα για τα ξενοδοχεία. Όμως, αν το
ΕΧΠ-Τ δεν ενσωματώσει ρητή παρέκκλιση 4 στρεμμάτων στα μη κύρια
ξενοδοχειακά καταλύματα (τουριστικές παραθεριστικές κατοικίες, ενοικιαζόμενα
Δωμάτια – Διαμερίσματα κλπ) οι επενδυτές παραθεριστικών κατοικιών
(κατασκευές υψηλών προδιαγραφών στην πλειοψηφία τους) θα εγκλωβιστούν σε
«γκρίζα ζώνη».
Μία τέτοια ασάφεια κινδυνεύει να μειώσει τη μικρομεσαία επιχειρηματικότητα και
να ευνοήσει μόνο τα μεγάλα σχήματα, τα οποία δεν θα επιφέρουν άμεσα οφέλη
στην τοπική επιχειρηματικότητα, η οποία είναι τόσο αναγκαία στο Νομό Ηλείας.
2. Παράκτιο Μέτωπο (ΕΠΣ Ηλείας, ΤΠΣ Πύργου)
● Τι προβλέπει το επικείμενο ΤΠΣ Πύργου (Σενάριο 3):
Στο παράκτιο μέτωπο του Κυπαρισσιακού, το ΤΠΣ προτείνει ήπια πολεοδόμηση
αποκλειστικά για την περιβαλλοντική εξυγίανση, μερική αποκατάσταση του τοπίου,
των φυσικών σχηματισμών και αναβάθμισή τους και όχι για την οικιστική ανάπτυξη
των περιοχών.
Το ΤΠΣ επίσης, θέτει ως αυστηρή προϋπόθεση την "Πλήρη απελευθέρωση της
ζώνης παραλίας, με την απομάκρυνση των αυθαίρετων κατασκευών και τη
διενέργεια αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, κατά περίπτωση".
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Απαγορεύει οριζόντια κάθε κατασκευή ή διαμόρφωση στα 25 μέτρα από την
ακτογραμμή.
● Τι αναφέρει το ΠΔ Προστασίας του Κυπαρισσιακού Κόλπου:
Σύμφωνα με το ισχύον Προεδρικό Διάταγμα προστασίας του Κυπαρισσιακού
Κόλπου (ΦΕΚ 391/Δ/03.10.2018), στο παραλιακό μέτωπο της Ηλείας επιβάλλεται
απόλυτη απαγόρευση νέας δόμησης και διανοίξεων δρόμων εντός των
αμμοθινικών οικοσυστημάτων και σε απόσταση 50 μέτρων πίσω από αυτά,
απαγορεύεται η επέκταση σχεδίων πόλης και η νομιμοποίηση άτυπων οικισμών,
ενώ στις ευρύτερες ζώνες αγροτικού τοπίου η ελάχιστη αρτιότητα για εκτός
σχεδίου δόμηση έχει ανέλθει στα 20 στρέμματα.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το ΤΠΣ έχει ήδη ενσωματώσει ρυθμίσεις για το παραλιακό μέτωπο οι οποίες
στοχεύουν στην περιβαλλοντική αναβάθμισης μίας περιοχής που επί σειρά
δεκαετιών έχει εγκλωβιστεί στα νομοθετικά πλαίσια, διατηρεί και παρατείνει την
περιβαλλοντική υποβάθμιση της περιοχής.
6
Το ΕΧΠ-Τ απαγορεύει τα πάντα στα 25 μέτρα, χωρίς σαφή και ρητή εξαίρεση σε
νομίμως υφιστάμενα και εντός οικισμού κτίρια. Κάτι τέτοιο θα οδηγήσει σε
εγκατάλειψη των υφιστάμενων που ενδεχομένως βρίσκονται εντός της ζώνης
αυτής, οδηγώντας σε περαιτέρω υποβάθμιση της περιοχής.
Επιπρόσθετα, το ΕΧΠ-Τ δεν συμπεριλαμβάνει σε κανένα σημείο του, πρόβλεψη
σχετικά με την αναβάθμιση των άτυπα διαμορφωμένων οικισμών της Ηλείας, κάτι
που αποδυναμώνει την πρόταση και προσπάθεια των ΤΠΣ & ΕΠΣ να δώσουν λύση
σε ένα πολυετές και μεγάλο εγκλωβισμό της περιοχής.
Επίσης, παρατηρείται πως ΕΧΠ-Τ, ΤΠΣ, ΕΠΣ, ΠΔ Προστασίας Κυπαρισσιακού Κόλπου
(ΦΕΚ 391/Δ/03.10.2018) & ΕΠΜ (Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη), Νέο Σχέδιο
Νόμου του ΥΠΕΝ (Άνοιξη 2026) – Τροποποίηση του Ν. 1650/1986 & Νόμος
5106/2024 (ΦΕΚ 63/Α/01.05.2024) ορίζουν όρους δόμησης, αρτιότητες και χρήσεις
γης χωρίς να γίνεται συντονισμός μεταξύ τους δημιουργώντας ενδεχομένως
συγκρούσεις στις περιοχές της Νότιας κυρίως Ηλείας.
Η σταδιακή υλοποίηση της Παραλιακής οδού Ν. Ηλείας , με ήδη κατασκευασμένα
τμήματα στον Δήμο Ήλιδας και ώριμες μελέτες για τα εναπομείναντα, καθώς και
ώριμες οριστικές μελέτες προς χρηματοδότηση στον Δήμο Πηνειού, αλλά και
προκαταρκτικές ή προμελέτες που αφορούν τους λοιπούς Δήμους της Ηλείας
δημιουργεί νέα χωρικά και αναπτυξιακά δεδομένα για το παραλιακό μέτωπο της
Π.Ε. Ηλείας.
Η συγκεκριμένη υποδομή δύναται να λειτουργήσει ως βασικός μηχανισμός
δικτύωσης τουριστικών προορισμών, ενίσχυσης της προσβασιμότητας και
οργανωμένης διάχυσης των τουριστικών ροών κατά μήκος της παράκτιας ζώνης,
συμβάλλοντας στη βιώσιμη ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων και ήπιων
μορφών τουρισμού.
Ο χωροταξικός σχεδιασμός του ΕΧΠ-Τ και των υποκείμενων ΤΠΣ/ΕΠΣ οφείλει να
λάβει υπόψη τις υφιστάμενες και εξελισσόμενες υποδομές διαδημοτικής
διασύνδεσης, οι οποίες μεταβάλλουν ουσιωδώς τη λειτουργική γεωγραφία και τις
δυνατότητες τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής.
3. Πολυλειτουργικά Αγροκτήματα (ΤΠΣ Πύργου)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Πύργου (Σενάριο 3):
Προβλέπει τη "δυνατότητα και κίνητρα ανάπτυξης ήπιας μορφής αγροτουριστικών
χρήσεων στην περιφέρεια της πόλης του Πύργου, κατά τα πρότυπα των
Πολυλειτουργικών Αγροκτημάτων του Ν.4235/2014". Αυτή είναι μια εξαιρετική,
φιλοεπενδυτική πρόταση του μελετητή.
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Απλώς "κατευθύνει" την ενίσχυση του αγροτουρισμού, χωρίς ρητή κανονιστική
ρύθμιση.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Η κατεύθυνση του ΕΧΠ-Τ για ενίσχυση του αγροτουρισμού (κλάδος με πολύ
μεγάλες δυνατότητες στην Ηλεία), αποτελεί μία κατεύθυνση και δεν θέτει κανέναν
ειδικό όρο σε επενδυτικές κινήσεις που είναι προς αυτή την κατεύθυνση. Αυτό
πρακτικά σημαίνει, πως επενδύσεις στην κατεύθυνση αυτή θα αντιμετωπίζονται με
τα γενικά ελάχιστα όρια αρτιότητας που θέτει το ΕΧΠ-Τ, απορρίπτοντας από τέτοιες
7
δυνατότητες αγροκαλλιεργητές μικρότερων εκτάσεων όπως είναι η πλειοψηφία
των εκτάσεων στην Ηλεία.
4. Επιχειρηματικό Πάρκο και Τουρισμός (ΤΠΣ Πύργου)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Πύργου (Σενάριο 3):
Προκρίνει τη "Χωροθέτηση Επιχειρηματικού Πάρκου... νότια του ποταμού Αλφειού
και του οικισμού Επιταλίου" για επιχειρήσεις που βρίσκονται σε εξάρτηση από
πρώτες ύλες της περιοχής, όπως μονάδες τυποποίησης και πιστοποίησης
αγροτικών προϊόντων κ.λ.π..
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Δεν παρέχει κανένα εργαλείο διασύνδεσης μεταξύ τουρισμού και παραγωγικών
πάρκων.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το ΤΠΣ χωροθετεί το Πάρκο, αλλά αν το ΕΧΠ-Τ δώσει τα κίνητρα για
διασυνδεδεμένα τουριστικά έργα (όπως προτείνεται παρακάτω), το Επιχειρηματικό
Πάρκο θα προσελκύσει επενδυτές στον αγροδιατροφικό-τουριστικό τομέα,
δημιουργώντας νέες δυνατότητες στην περιοχή.
5. Πολυκεντρική Δικτύωση & Προστασία Ενδοχώρας (ΤΠΣ Αρχαίας Ολυμπίας)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Αρχαίας Ολυμπίας (Επικρατέστερο Σενάριο - Πολυκεντρικής
Οργάνωσης):
Προτείνει ένα «πολυκεντρικό δίκτυο» που διασυνδέει τον πρωτεύοντα διεθνή πόλο
της Ολυμπίας με την υποβαθμισμένη ορεινή ενδοχώρα (όπως Λάλας, Λάμπεια,
Πανόπουλος) μέσω της δημιουργίας θεματικών διαδρομών (π.χ. νερού, τοπίου,
κρασιού).
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Κατατάσσει τον παγκόσμιο πόλο της Αρχαίας Ολυμπίας σε περιοριστικές
κατηγορίες (Δ) και αγνοεί την έννοια της δικτύωσης, επιβάλλοντας οριζόντιους
κανόνες στην ενδοχώρα (8 στρέμματα), χωρίς να προσφέρει κανένα πολεοδομικό
αντιστάθμισμα για τουριστικές συνέργειες.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το όραμα του ΤΠΣ στερείται αποδοτικών χωροταξικών κινήτρων για την ενίσχυση
της επιχειρηματικότητας στην περιοχή, παρατείνοντας την επενδυτική
στασιμότητα.
Απαιτείται η ενσωμάτωση κινήτρων για επενδύσεις που θα ενισχύουν τη δικτύωση
απομακρυσμένων ορεινών οικισμών, με στόχο την αναβάθμιση του
εγκαταλελειμμένου κτιριακού αποθέματος και την ενίσχυση της τοπικής
οικονομίας.
7. Ορεινός/Εναλλακτικός Τουρισμός & Επανάχρηση (ΤΠΣ Ζαχάρως)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Ζαχάρως (Επικρατέστερο Σενάριο 2 - Ήπιας Παρέμβασης):
Προκρίνει την ανάπτυξη «Γεωτουρισμού» (π.χ. αξιοποίηση του ποταμού Νέδα) και
«Οικοτουρισμού» (στα Καταφύγια Άγριας Ζωής), καθώς και την «Επανάχρηση
αξιόλογου οικιστικού αποθέματος» μετατρέποντας κτίρια παραδοσιακών οικισμών
(όπως οι Ταξιάρχες) σε ξενοδοχειακές μονάδες.
8
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Αντιμετωπίζει τον εναλλακτικό τουρισμό και το Σποραδικό Ξενοδοχείο
αποκλειστικά με "κατευθύνσεις", χωρίς να παρέχει νομικά εργαλεία (fast-track
διαδικασίες ή εξαιρέσεις αρτιότητας) για τον ορεινό και ημιορεινό χώρο.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Ο προτάσεις για οργανωμένο οικοτουρισμό και τουριστική επανάχρηση κτιρίων του
προς Διαβούλευση ΤΠΣ θα δεσμευτούν στα οριζόντια όρια που θέτει το ΕΧΠ-Τ. Η
τόνωση της επιχειρηματικότητας και των επενδύσεων σε αυτές τις περιοχές
αποτελούν ανάγκη και θα πρέπει το ΕΧΠ-Τ να συμπεριλάβει την εξουσιοδότηση στα
ΤΠΣ να θεσπίσουν οριστικά κίνητρα και ρυθμίσεις.
9
ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΕΛΕΓΧΟΥ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑΣ (ΕΧΠ-Τ & ΤΠΣ/ΕΠΣ ΗΛΕΙΑΣ)
ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ & ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗΣ (ΑΝΑ ΑΡΘΡΟ ΕΧΠ-Τ)
1. Κριτήρια Ταξινόμησης και Μετατάξεις Δημοτικών
Ενοτήτων (Δ.Ε.)
Άρθρα 2 & 3
● Τι προβλέπεται με το παρόν ΕΧΠ:
Η ταξινόμηση των περιοχών γίνεται σε πέντε (5) κατηγορίες (Α έως Ε). Η επιλογή της
κατηγορίας βασίζεται αποκλειστικά σε ποσοτικά, στατικά κριτήρια (όπως ο αριθμός
κλινών ανά στρέμμα/κάτοικο – δείκτες τουριστικής πυκνότητας και τουριστικής
έντασης).
Θεματικός Άξονας &
Περιοχή
Πρόβλεψη Τοπικού
Σχεδιασμού (ΤΠΣ / ΕΠΣ)
Πρόβλεψη Εθνικού
Πλαισίου (ΕΧΠ-Τ)
Ο Νομικός Εγκλωβισμός & Η Συνέπεια
1. Όρια Αρτιοτήτων
(ΤΠΣ Πύργου, ΕΠΣ
Ηλείας)
Μείωση αρτιότητας για
κατοικία στα 4 στρέμματα.
Διατήρηση 8 στρ. για
οργανωμένες τουριστικές
εγκαταστάσεις.
Οριζόντια επιβολή
κατώτατου ορίου 8
στρεμμάτων για τουριστική
χρήση.
Πλήττεται η μικρομεσαία τουριστική
επιχειρηματικότητα υπέρ των μεγάλων
σχημάτων, ελλείψει ρητής παρέκκλισης για
μη κύρια καταλύματα.
2. Παράκτιο Μέτωπο &
Άτυποι Οικισμοί
(ΤΠΣ Πύργου, Π.Δ.
Κυπαρισσιακού
Κόλπου)
Ήπια πολεοδόμηση για
περιβαλλοντική εξυγίανση.
Απελευθέρωση παραλίας
(ακόμα και με αναγκαστικές
απαλλοτριώσεις).
Οριζόντια απαγόρευση
κατασκευών /
διαμορφώσεων στα 25
μέτρα. (Σε συνδυασμό με
τις απαγορεύσεις του ΦΕΚ
391/Δ/03.10.2018).
Ακύρωση εξυγίανσης: Χωρίς ρητή
νομοθετική εξουσιοδότηση στο ΕΧΠ-Τ, οι
προσπάθειες των ΤΠΣ ενέχουν κίνδυνο
απόρριψης. Νομίμως υφιστάμενα κτίρια στα
25μ οδηγούνται σε εγκατάλειψη και
διαιωνίζεται η περιβαλλοντική υποβάθμιση
του παράκτιου μετώπου.
3. Πολυλειτουργικά
Αγροκτήματα
(ΤΠΣ Πύργου)
Παροχή κινήτρων για
ανάπτυξη ήπιου
αγροτουρισμού, βάσει των
προτύπων του Ν.4235/2014.
"Κατευθύνσεις", χωρίς
θέσπιση ρητών
κανονιστικών
παρεκκλίσεων.
Οι επενδύσεις αγροτουρισμού θα κρίνονται
με τον γενικό κανόνα των 8 στρ.
αποκλείοντας την πλειοψηφία των μικρών
αγροκαλλιεργητών. Πρόταση ΤΠΣ για
μικρότερα όρια αρτιότητας στον
αγροτουρισμό ενέχουν κίνδυνο απόρριψης.
4. Επιχειρηματικό
Πάρκο & Τουρισμός
(ΤΠΣ Πύργου)
Χωροθέτηση Επιχειρηματικού
Πάρκου (Επιτάλιο) για
μονάδες τυποποίησης /
πιστοποίησης αγροτικών
προϊόντων.
Απουσία χωροταξικών
εργαλείων και κινήτρων
δικτύωσης (Clusters).
Χωρίς ρητά κίνητρα στο ΕΧΠ-Τ, το Πάρκο
δεν θα καταφέρει να προσελκύσει
επενδυτές και θα αδυνατεί να συνδεθεί με
τον ευρύτερο αγροδιατροφικό και τουριστικό
τομέα.
5. Πολυκεντρική
Δικτύωση Ορεινού
Όγκου
(ΤΠΣ Αρχ. Ολυμπίας)
Διασύνδεση του διεθνούς
πόλου της Ολυμπίας με την
ορεινή ενδοχώρα (Λάλας,
Λάμπεια κ.λπ.) μέσω
θεματικών διαδρομών.
Περιοριστική Κατηγορία (Δ)
για Ολυμπία (παγκόσμιος
πόλος) και απουσία
κινήτρων για τουριστικές
συνέργειες στην
ενδοχώρα.
Στασιμότητα ενδοχώρας: Το όραμα του
ΤΠΣ στερείται ελκυστικότητας. Χωρίς ειδικά
κίνητρα / bonus, οι ιδιώτες δεν θα
επενδύσουν στην αναβάθμιση του
εγκαταλελειμμένου κτιριακού αποθέματος
των ορεινών οικισμών.
6. Εναλλακτικός
Τουρισμός &
Επανάχρηση
(ΤΠΣ Ζαχάρως)
Ανάπτυξη
Γεωτουρισμού/Οικοτουρισμού
και επανάχρηση κτιρίων
παραδοσιακών οικισμών ως
ξενοδοχεία.
Απλές "κατευθύνσεις" για
εναλλακτικό
τουρισμό/Σποραδικό
ξενοδοχείο, χωρίς νομικά
εργαλεία (εξαιρέσεις/fast-
track).
Οι προτάσεις του ΤΠΣ ενέχουν κίνδυνο
εμποδίων στα οριζόντια όρια του ΕΧΠ-Τ. Η
απαιτούμενη τόνωση των επενδύσεων είναι
αδύναμη χωρίς τη θέσπιση ειδικών
εξαιρέσεων αρτιότητας και αλλαγής χρήσης
για σχέδια ανακαίνισης εγκαταλελειμμένου
κτιριακού αποθέματος.
Πίνακας 1: Έλεγχος Συμβατότητας ΕΧΠ-Τ & ΤΠΣ/ΕΠΣ
11
(Γ)
Αναπτυσσόμενες
(Δ)
Πρώιμης Ανάπτυξης
(Ε)
Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Πύργου, Βαρθολομιού
Αρχαίας Ολυμπίας,
Ζαχάρως, Αμαλιάδας,
Ανδραβίδας
Σκιλλούντος, Ανδρίτσαινας,
Αλιφείρας, Φιγαλείας, Φολόης,
Λάμπειας, Λασιώνος, Ωλένης,
Βώλακος, Ιάρδανου, Πηνείας,
Λεχαινών, Βουπρασίας,
Γαστούνης
1
Κίνητρα εκσυγχρονισμού
υφιστάμενων καταλυμάτων με
αναβάθμιση (σε 3, 4 ή 5
αστέρων/κλειδιών) & συμπληρώσεις
με ειδικές τουριστικές υποδομές,
συνδυασμός με ειδικές μορφές
τουρισμού.
✔️ ✔️
2
Κίνητρα ανάπτυξης ειδικών μορφών
τουρισμού και ειδικών τουριστικών
υποδομών.
✔️ ✔️ ✔️
3
Κίνητρα μετατροπής παραδοσιακών
ή διατηρητέων κτιρίων σε
τουριστικές/ξενοδοχειακές μονάδες.
✔️ ✔️ ✔️
4
Κίνητρα αναβάθμισης υφιστάμενων
τουριστικών καταλυμάτων βάσει
περιβαλλοντικής απόδοσης
(σύμφωνα με το νέο σύστημα του
άρθρου 5Α του ν. 4276/2014).
✔️ ✔️ ✔️
5
Κίνητρα κατασκευής νέων
καταλυμάτων (και επεκτάσεων)
ανώτερης περιβαλλοντικής
απόδοσης (σύμφωνα με το άρθρο 5Α
του ν. 4276/2014).
✔️
(Κατ. 3, 4 ή 5 αστέρων)
✔️
(Κατ. 2, 3, 4 ή 5 αστέρων)
6
Κίνητρα ανάπτυξης οργανωμένων
τουριστικών κατασκηνώσεων
πολυτελούς διαβίωσης (glamping)
(παρ. 2, άρθρο 1 του ν. 4276/2014).
✔️ ✔️ ✔️
7
Αναβάθμιση και μετατροπή
υφιστάμενων ξενοδοχείων σε ΟΜΑΤ
(Οργανωμένες Μορφές Ανάπτυξης
Τουρισμού).
✔️
8
Αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων
οικισμών (αρχιτεκτονικού
ενδιαφέροντος) με μετατροπή
κτιρίων ή νέες επενδύσεις.
✔️ ✔️ ✔️
9
Ενίσχυση, υποστήριξη και
προσδιορισμός «δικτύων
τουριστικών προορισμών».
✔️
✔️
(Με έμφαση σε δίκτυα με
Β ή Γ)
10
Κάλυψη κατά προτεραιότητα με
σχέδια 1ου επιπέδου του
πολεοδομικού σχεδιασμού.
✔️
11
Εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης
Τουριστικών Προορισμών.
✔️
12
Θέσπιση δυνατότητας
χαρακτηρισμού τμημάτων ως
Περιοχών Ενεργητικής Παρέμβασης
και Ανάπλασης με προσδιορισμό
μέτρων για την
αναβάθμιση/ανάπτυξη του
τουριστικού προϊόντος.
✔️
13
Εκπόνηση και εφαρμογή Σχεδίων
Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας
(ΣΒΑΚ).
✔️
14
Ενίσχυση των υποδομών οργάνωσης
προορισμών (μεταφορικών,
ψηφιακών, τεχνικών,
περιβαλλοντικών, υγείας).
✔️
15
Θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ
Πράσινου Ταμείου επί τουριστικών
δραστηριοτήτων.
✔️
16
Παροχή κινήτρων από τα εργαλεία
πολεοδομικού σχεδιασμού 1ου
επιπέδου (στο πλαίσιο της παρ. 2
του άρθρου 32 και των άρθρων 34
έως 38 του ν. 4759/2020).
✔️
Α/Α
Κατεύθυνση
(Σύνοψη βάσει Άρθρου 5)
Πίνακας 3: Κατευθύνσεις ΕΧΠ-Τ ανά Δ.Ε. Ηλείας
12
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Παρατηρώντας τον Πίνακα 3, γίνεται κατανοητό πως το υπό διαβούλευση ΕΧΠ-Τ
ιεραρχεί λειτουργικά το χώρο της Ηλείας. Συγκεκριμένα::
o Δ.Ε. Πύργου (Κατηγορία Γ΄ – Αναπτυσσόμενες Περιοχές):
Κατατάσσοντας την Δ.Ε. Πύργου στην κατηγορία Γ΄ ορίζει τον Πύργο ως
έναν διαχειριστικό κόμβο του τουρισμού στην περιοχή, που συγκεντρώνει
όλες τις βασικές υποδομές και τις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης (ΟΜΑΤ).
Η διατήρηση της πρωτεύουσας του νομού στην κατηγορία αυτή κρίνεται
απαραίτητη και ανταποκρίνεται στην πραγματική τουριστική δυναμική της
περιοχής, προβλέποντας κατευθύνσεις (για κίνητρα) για την ποιοτική της
αναβάθμιση. Ενόψει μάλιστα των νέων δεδομένων προσβασιμότητας
(ολοκλήρωση αυτοκινητόδρομου Πατρών-Πύργου) και της αυξανόμενης
δυναμικής του Λιμένα Κατακόλου, η Κατηγορία Γ΄ενδυναμώνει τη θέση της
πόλης του Πύργου, η οποία μέσω της συγκεκριμένης κατηγορίας θα κληθεί
να χειριστεί και να διαχέει τις τουριστικές ροές στο Νομό (όντας η
Πρωτεύουσα. Αφενός αποτρέπει την επενδυτική στασιμότητα, και
αφετέρου προστατεύει την περιοχή από ασφυκτικούς οριζόντιους
περιορισμούς (π.χ. αρτιότητες 12-16 στρεμμάτων) που εφαρμόζονται σε
κορεσμένες περιοχές.
Επιπρόσθετα, η κατεύθυνση «Κάλυψη κατά προτεραιότητα με σχέδια 1ου
επιπέδου του πολεοδομικού σχεδιασμού» λειτουργεί υποστηρικτικά και
θέτει σε προτεραιότητα την έγκριση των ΤΠΣ/ΕΠΣ που αναμένονται σε
διαβούλευση το προσεχές διάστημα.
o Δ.Ε. Αρχαίας Ολυμπίας - Δ.Ε. Ζαχάρως – Δ.Ε. Αμαλιάδας – Δ.Ε Ανδραβίδας
(Κατηγορία Δ΄- Πρώιμης Ανάπτυξης):
Παρατηρώντας τις κατευθύνσεις της κατηγορίας Δ΄, προκύπτει πως
επωφελούνται όλων των κατευθύνσεων της κατηγορίας Γ΄ εκτός από
κίνητρα που αφορούν κέντρα διαχείρισης, προγραμματισμού και διάχυσης
τουριστικών ροών προς την ενδοχώρα (Πύργος). Κρίνεται ικανοποιητική η
κατηγοριοποίησή τους αυτή εφόσον αποτελούν περιοχές με δυναμική άλλα
είναι επιτακτική η αλληλεξάρτηση και αλληλεπίδρασή τους με την πόλη του
Πύργου.
o Δ.Ε. Σκιλλούντος, Ανδρίτσαινας, Αλιφείρας, Φιγαλείας, Φολόης,
Λάμπειας, Λασιώνος, Ωλένης, Βώλακος, Ιάρδανου, Πηνείας, Λεχαινών,
Βουπρασίας, Γαστούνης (Κατηγορία Ε΄):
Σύμφωνα με τον Πίνακα 3 δεν συμπεριλαμβάνονται κίνητρα για
αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, για κατασκευή νέων ξενοδοχείων,
για ανάπτυξη ΟΜΑΤ, για ενίσχυση δικτύων τουριστικών προορισμών, για
ενίσχυση των υποδομών οργάνωσης των προορισμών, ωστόσο οι
κατευθύνσεις περιλαμβάνουν την παροχή κινήτρων από τα εργαλεία
πολεοδομικού σχεδιασμού 1
ου
επιπέδου. Συμπερασματικά, απουσιάζουν
απαραίτητα κίνητρα από περιοχές με πολιτιστικό ενδιαφέρον & φυσικής
ομορφιάς όπως η Φολόη, η Ανδρίτσαινα και η Κρέστενα που αποτελεί ένα
γεωγραφικό σταυροδρόμι μεταξύ των ιαματικών πηγών Καϊάφα και της
Ζαχάρως, του Πύργου, της Αρχαίας Ολυμπίας και των αμέριστου φυσικού
κάλλους ορεινών περιοχών της Ηλείας.
13
ΠΡΟΤΑΣΗ 1
η
:
o Θεσμοθέτηση της Δ.Ε. Αρχαίας Ολυμπίας σε «Περιοχή Ειδικού
Ενδιαφέροντος»:
Προτείνεται η θεσμοθέτηση της ΔΕ Αρχαίας Ολυμπίας ως «Παγκόσμιου
Πόλου Πολιτιστικού, Ιστορικού και Αθλητικού Τουρισμού» με κύρια
κατεύθυνση και παροχή όλων των απαραίτητων κινήτρων ανάδειξης του
brand name της και των μεγάλων δυνατοτήτων της για δημιουργία δικτύου
τουριστικών προορισμών ορεινής Ηλείας (συνδυάζοντας και εναλλακτικές
μορφές τουρισμού).
o Επανεξέταση Κατηγοριοποίησης της Δ.Ε. Σκιλλούντος:
Επανεξέταση της κατάταξης της Δ.Ε. Σκιλλούντος σε ανώτερη κατηγορία
(προτείνεται η Δ΄) προκειμένου να επωφεληθεί από τις αντίστοιχες
κατευθύνσεις λόγω της κομβικής γεωγραφικής της θέσης συνδέοντας τον
αστικό πόλο του Πύργου με το παραλιακό μέτωπο της Ζαχάρως και του
Καϊάφα, το παγκόσμιο πολιτιστικό brand της Αρχαίας Ολυμπίας και την
ορεινή ενδοχώρα της Ηλείας (Ανδρίτσαινα – Ναός Επικούρειου Απόλλωνα,
Μνημείο Παγκόσμιας Κληρονομιάς UNESCO).
● Αιτιολόγηση ΠΡΟΤΑΣΗΣ 1
ης
:
o Λαμβάνοντας υπόψη τη μοναδική διεθνή εμβέλεια και την ιστορική
βαρύτητα της Δ.Ε. Αρχαίας Ολυμπίας, προτείνεται η θεσμοθέτησή της ως
«Περιοχή Ειδικού Ενδιαφέροντος» στο πλαίσιο του Ειδικού Χωροταξικού
Πλαισίου για τον Τουρισμό, με σκοπό την παροχή εξειδικευμένων
αναπτυξιακών και πολεοδομικών κινήτρων που θα ανταποκρίνονται στο
ισχυρό brand name της. Η ρύθμιση αυτή θα επιτρέψει την ορθολογική
χωρική οργάνωση και την προώθηση των ειδικών μορφών τουρισμού και
των εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής , ενισχύοντας την
ελκυστικότητα της περιοχής για επενδύσεις υψηλής προστιθέμενης αξίας.
Παράλληλα, η θεσμοθέτηση αυτή θα λειτουργήσει ως καταλύτης για τη
συγκρότηση ενός ολοκληρωμένου, πολυθεματικού «δικτύου τουριστικών
προορισμών» , το οποίο θα διασυνδέει οργανικά τον πολιτιστικό πυρήνα
της Ολυμπίας με την ορεινή ενδοχώρα της Ηλείας μέσω εναλλακτικών
δραστηριοτήτων, όπως ο τουρισμός υπαίθρου, ο γεωτουρισμός και ο
αθλητικός τουρισμός, πολιτιστικός τουρισμός, συνεδριακός τουρισμός και
μορφές σποραδικού ξενοδοχείου.
o Η κατηγοριοποίηση της Δ.Ε. Σκιλλούντος στην κατηγορία Ε΄ στερεί, από την
κομβικής γεωγραφικής θέσης σχετικά με τη διαχείριση του τουρισμού
Κρέστενας, κίνητρα και κατευθύνσεις για τη δημιουργία δικτύων
τουριστικών ροών (Ζαχάρω, Καϊάφας, Πύργος, Αρχαία Ολυμπία, Ανδίτσαινα
κ.λπ.) και εκσυγχρονισμού υφιστάμενων καταλυμάτων. Για το λόγο αυτό
προτείνεται η επανεξέταση της κατηγοριοποίησής της και η κατάταξή της
σύμφωνα με την πραγματική εξελικτική δυναμική της.
17
τους ανεπαρκής για τουριστική αξιοποίηση, εμποδίζοντας τη μεσαία και τοπική
επιχειρηματικότητα να συμμετάσχει στην αναπτυξιακή δυναμική του νομού.
Παράλληλα η ελάχιστη αρτιότητα των 8 στρεμμάτων ευνοεί αποκλειστικά μεγάλα
επενδυτικά σχήματα που διαθέτουν τη ρευστότητα για τη μαζική αγορά και
συνένωση γης. Με τον τρόπο αυτό ενθαρρύνεται η συγκέντρωση της γης και η
δημιουργία ολιγοπωλιακών δομών, γεγονός που δεν επωφελεί άμεσα την τοπική
οικονομία.
Παράλληλα, στην πρόταση προς διαβούλευση δεν γίνεται σαφή και ρητή αναφορά
ότι τα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (Παραθεριστικές επιπλωμένες κατοικίες,
Ενοικιαζόμενα κλπ) θα συνεχίσουν με τους όρους δόμησης κατοικίας (ελάχιστη
αρτιότητα 4 στρέμματα κ.λ.π.)
ΠΡΟΤΑΣΗ 3
η
:
● Ποια είναι η πρόταση τροποποίησης:
1. Προτείνεται η εισαγωγή ρήτρας ποιοτικής παρέκκλισης Πράσινων
Επενδύσεων, όπου θα επιτρέπεται η ανέγερση νέων ξενοδοχείων 5
αστέρων (π.χ. έως 30 κλινών) σε γήπεδα 4.000 τ.μ., υπό την προϋπόθεση
σχεδιασμού Κτιρίων σχεδόν Μηδενικής Κατανάλωσης Ενέργειας, με
περιβαλλοντική ουδετερότητα, κυκλική διαχείριση υδάτινων πόρων και
προβέψεις πυροπροστασίας.
2. Ρητή προσθήκη στο σώμα του άρθρου ότι τα νέα όρια αρτιότητας στην
εκτός σχεδίου δόμηση αφορούν αποκλειστικά νέα ξενοδοχεία και όχι μη
κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (Τουριστικές Επιπλωμένες Κατοικίες,
Ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα κ.λπ.).
3. Προτείνεται να ελεγχθεί και να επιβεβαιωθεί ο συντονισμός του ΕΧΠ-Τ με
την Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη, το Προεδικό Διάταγμα Προστασίας
του Κυπαρισσιακού Κόλπου,ΤΠΣ & ΕΠΣ και οποιαδήποτε νομοθεσία έχει
εφαρμογή στην ευρύτερη περιοχή της Νότιας Ηλείας (Νέο Σχέδιο Νόμου
του ΥΠΕΝ Άνοιξη 2026 – Τροποποίηση του Ν. 1650/1986 & Νόμος
5106/2024 ΦΕΚ 63/Α/01.05.2024), σχετικά με χρήσεις γης, όρια
αρτιότητας, ειδικούς όρους δόμησης. Κατόπιν του ελέγχου θα πρέπει να
γίνει ρητή αναφορά των χρήσεων γης, ορίων αρτιότητας, όρων δόμησης
και πως αυτοί και κάτω από ποιες προϋποθέσεις δύναται να
τροποποιούνται εντός περιοχών Natura 2000 (π.χ. υποβολή
οργανωμένων σχεδίων, ορισμός ειδικών ζωνών πολεοδόμησης κ.λπ.).
● Αιτιολόγηση ΠΡΟΤΑΣΗΣ 3
ης
:
1. Στις παραθαλάσσιες ζώνες της Ηλείας, η πλειοψηφία των ιδιοκτησιών των
τοπικών ιδιοκτητών είναι της τάξεως των 4 στρεμμάτων. Με την εφαρμογή
οριζόντιου όριου 8 στρεμμάτων, οι ιδιοκτησίες αυτές υστερούν του
δικαιώματος τουριστικής αξιοποίησης.
Με στόχο την αποσυμφόρηση των δημόσιων υποδομών, θωράκιση
απέναντι στη λειψυδρία, αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, ενίσχυση
της τοπικής αυθεντικότητας και τήρηση προτύπου βιώσιμης δόμησης,
προτείνεται η θέσπιση Bonus Αρτιότητας σε ξενοδοχεία που θα τηρούν
18
πρότυπες προδιαγραφές και θα αποτελέσουν κατασκευές ορόσημο και
καινοτομίας για την περιοχή.
2. Η ρητή και συγκεκριμένη διευκρίνιση είναι απαραίτητη για την πλήρη
νομική ασφάλεια απέναντι σε επενδύσεις που αφορούν τουριστικές
παραθεριστικές κατοικίες οι οποίες κερδίζουν διαρκώς έδαφος στον τομέα
του τουρισμού. Με τον τρόπο αυτό, διασφαλίζεται η ισότιμη πρόσβαση
στην αγορά, επιτρέποντας τόσο στις μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες όσο
και στα μικρότερα καταλύματα να επωφεληθούν από το ίδιο αναπτυξιακό
πλαίσιο.
Ξεκαθαρίζει οποιαδήποτε «γκρίζα ζώνη» πρόκειται να δημιουργήσει
καθυστερήσεις ή ακόμη και απορρίψεις σε επενδύσεις τέτοιου τύπου.
3. Σκοπός να λυθούν οι όποιες συγκρούσεις των διαφορετικών νομοθετικών
πλαισίων και διαταγμάτων που έχουν εκδοθεί για την περιοχή του
Κυπαρισσιακού Κόλπου και των περιοχών NATURA 2000 και να καταστούν
ξεκάθαροι οι χρήσεις γης, οι όροι αρτιότητας και δόμησης στις περιοχές
αυτές και αν δύναται αυτοί να τροποποιούνται κατόπιν υποβολής σχεδίων
που θα εξασφαλίζουν την προστασία του Περιβάλλοντος της περιοχής.
4. Παράκτιος Χώρος και Αγροτουρισμός – Ειδική μνεία στους
Άτυπα Διαμορφωμένους Οικισμούς Παραλιακού Μετώπου
Άρθρο 6
● Τι προβλέπεται με το παρόν ΕΧΠ:
Θεσπίζεται απόλυτη απαγόρευση κατασκευών και διαμορφώσεων στη ζώνη 0-25
μέτρων από την ακτογραμμή (εκτός διαμορφώσεις για πρόσβαση ΑΜΕΑ,
ασθενοφόρου κ.λπ.). Παράλληλα, παρέχονται γενικές «κατευθύνσεις» για την
ενίσχυση του αγροτουρισμού και του glamping.
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Στο παράκτιο μέτωπο και σε περιοχές εντός οικισμού, νομίμως υφιστάμενα κτίρια
εγκλωβίζονται και οδηγούνται στην ερείπωση λόγω απαγόρευσης εργασιών
εκσυγχρονισμού.
Επίσης, η αναφορά «0-25 μέτρα από την ακτογραμμή» οδηγεί περιοχές με μη
καθορισμένο αιγιαλό σε μία γραφειοκρατική παγίδα. Συγκεκριμένα, σε μεγάλο
μέρος της ακτογραμμής της Ηλείας εκκρεμούν τέτοιοι καθορισμοί και η
συγκεκριμένη ρύθμιση ενέχει κινδύνους καθυστερήσεων σε νέα επενδυτικά σχέδια.
Στην ενδοχώρα, η απουσία ρυθμιστικού πλαισίου αναγκάζει τις ΥΔΟΜ να ελέγχουν
τον αγροτουρισμό με τους όρους των συμβατικών ξενοδοχείων (8 στρέμματα).
Σχετικά με το μείζον θέμα του παραλιακού μετώπου της Ηλείας, το ΕΧΠ-Τ δεν
περιλαμβάνει καμία αναφορά ή νομοθετικό παράθυρο ώστε να εξουσιοδοτηθούν
τα ΤΠΣ & ΕΠΣ να οριοθετήσουν οικισμούς στους ήδη άτυπα διαμορφωμένους σε
μέρος του παραλιακού μετώπου (Αγιος Ηλίας, Καβούρι, κλπ).
Αν το ΕΧΠ-Τ παραμείνει ως έχει, τότε τα ΕΠΣ & ΤΠΣ θα παραμείνουν
εγκλωβισμένα και η πρότασή τους για επίλυση του χρόνιου προβλήματος των
άτυπα διαμορφωμένων οικισμών ενέχει κίνδυνο απόρριψης από το ΣτΕ.
22
7. Περιβαλλοντικές Κατευθύνσεις, Υδατικοί Πόροι και
Χρηματοδότηση
Άρθρα 9 & 10
● Τι προβλέπεται με το παρόν ΕΧΠ:
Ορίζεται ότι «συνιστάται» η εγκατάσταση υδατοδεξαμενής όμβριων υδάτων σε
όλες τις τουριστικές εγκαταστάσεις ανεξαρτήτως μεγέθους, στο πλαίσιο της
προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Λόγω έλλειψης τεχνικού ορίου, η γενική σύσταση δύναται να μετατραπεί σε
αυθαίρετες υποχρεώσεις για μεγάλες και κοστοβόρες δεξαμενές δυσανάλογες με
τον ογκο του εκάστοτε έργου (μικρά έργα που θα καθυστερούν προκειμένου να
αποφύγουν εγκατάσταση μεγάλων δεξαμενών δυσανάλογης χωρητικότητας).
Παράλληλα, απουσιάζουν ρυθμίσεις αντιπυρικής θωράκισης εκτός σχεδίου.
ΠΡΟΤΑΣΗ 7
η
:
● Ποια είναι η πρόταση τροποποίησης:
1. Προτείνεται η θεσμοθέτηση ρήτρας αναλογικότητας, η οποία θα εξαρτά
την απαίτηση χωρητικότητας των δεξαμενών με τον όγκο του
καταλύματος (π.χ. 0,05 κ.μ. ανά τ.μ. στέγης).
2. Προτείνεται η εισαγωγή ρύθμισης ασφαλείας όπου θα καθίσταται
υποχρεωτική η πρόβλεψη για αυτόνομο δίκτυο ή δεξαμενή αποθήκευσης
για την περίπτωση πυρόσβεσης σε κάθε εκτός σχεδίου κατάλυμα.
● Αιτιολόγηση πρότασης 7
ης
:
1. Η απουσία σαφών ποσοτικών ορίων στη νομοθεσία ενέχει κίνδυνο να
δημιουργήσει απαιτήσεις για δυσανάλογου όγκου δεξαμενές σε μικρά
έργα. Με ορισμό ποσοτήτων χωρητικότητας ανά επιφάνεια κατασκευής,
δίνονται σαφείς οδηγίες ανάλογα του όγκου κατασκευής. Παρέχεται
απόλυτη τεχνική και οικονομική ασφάλεια, διασφαλίζοντας ότι η
προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή γίνεται με όρους αναλογικότητας και
δεν λειτουργεί τιμωρητικά για τα μικρά έργα.
2. Η Ηλεία και ευρύτερα η Δυτική Ελλάδα έχουν πληρώσει βαρύ τίμημα από
τις δασικές πυρκαγιές. Η δόμηση τουριστικών καταλυμάτων στην ενδοχώρα
(εκτός σχεδίου, σε επαφή με δασικές ή αγροτικές εκτάσεις) δεν μπορεί να
αντιμετωπίζεται με τις τυπικές διατάξεις πυροπροστασίας των αστικών
κτιρίων. Η υποχρέωση για εξειδικευμένη μελέτη (ανεξάρτητη δεξαμενή
πυρόσβεσης και εναλλακτική οδός διαφυγής) θωρακίζει τις υποδομές,
προστατεύει την ανθρώπινη ζωή και αναβαθμίζει την αξιοπιστία του
τοπικού τουριστικού προϊόντος, αποδεικνύοντας ότι η ανάπτυξη δεν γίνεται
εις βάρος της ασφάλειας.
23
8. Ψηφιοποίηση Μελετών (BIM)
Άρθρο 11
● Τι προβλέπεται με το παρόν ΕΧΠ:
Προβλέπεται η δημιουργία πληροφοριακού συστήματος παρακολούθησης του
τουριστικού αποθέματος σε διασύνδεση με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη.
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Η υποστελέχωση των τοπικών ΥΔΟΜ προκαλεί δραματικές καθυστερήσεις στις
συμβατικές αδειοδοτήσεις, επιβραδύνοντας την απορρόφηση πόρων.
ΠΡΟΤΑΣΗ 8
η
:
● Ποια είναι η πρόταση τροποποίησης:
Προτείνεται η θέσπιση ρύθμισης όπου οι τουριστικές επενδύσεις που μελετώνται
και υποβάλλονται ψηφιακά με τη χρήση Μοντελοποίησης Κτιριακών
Πληροφοριών (BIM), θα βρίσκονται σε καθεστώς υποχρεωτικής έκδοσης
οικοδομικής άδειας εντός συγκεκριμένου σαφούς χρονικού ορίου, λόγω πλήρης
διαφάνειας του υπό κατασκευή κτίσματος, αυτόματης και αδιάβλητης
επαλήθευσης των όρων δόμησης.
● Αιτιολόγηση πρότασης 8
ης
:
Η υποβολή ενός φακέλου για αδειοδότηση μέσω των σύγχρονων ψηφιακών
μοντέλων, παρέχει άμεση διαφάνεια στο προς κατασκευή κτίσμα, άμεσους
ελέγχους στα μεγέθη κάλυψης,δόμησης, όγκου κ.λπ.. Αυτό δίνει την δυνατότητα σε
υποστελεχωμένες ΥΔΟΜ να καταργούν τον χειροκίνητο και χρονοβόρο έλεγχο,
εξαλείφει κάθε περιθώριο υποκειμενικής παρερμηνείας ή ανθρώπινου λάθους από
τον ελεγκτή. Με τον τρόπο αυτό θα εξασφαλιστεί η ταχύτερη αδειοδότηση σε νέες
επενδύσεις που θα χαρακτηρίζονται από πλήρη νομιμότητα και διαφάνεια,
λειτουργώντας ως πόλος έλξης νέων επενδύσεων. Επίσης, η ταχύτητα
αδειοδότησης είναι κρίσιμη για τα περισσότερα επιδοτούμενα προγράμματα ΕΣΠΑ
κ.λπ., κάνοντας την περιοχή ελκυστική σε νέες επενδύσεις.
Τέλος, η εφαρμογή τέτοιας ρύθμισης ενισχύει την καινοτομία κάτι που λείπει από
την περιοχή της Ηλείας και έχει οδηγήσει σε μαζικές αποχωρήσεις του
επιστημονικού της προσωπικού.
9. Μεταβατικές Διατάξεις και Ασφάλεια Δικαίου
Άρθρο 12 & 13
● Τι προβλέπεται με το παρόν ΕΧΠ:
Καθορίζονται οι ρυθμίσεις για τη μετάβαση από το προγενέστερο στο νέο
πολεοδομικό καθεστώς.
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Η αιφνίδια αλλαγή των όρων δόμησης και των ορίων αρτιότητας ενδέχεται να
εγκλωβίσει ήδη δρομολογημένα επενδυτικά σχέδια, προκαλώντας απρόβλεπτη
απαξίωση της γης.
24
ΠΡΟΤΑΣΗ 9
η
:
● Ποια είναι η πρόταση τροποποίησης:
Προσθήκη ρύθμισης που θα εξασφαλίσει ότι οι νέοι όροι αρτιότητας δεν θα
εφαρμόζονται σε γήπεδα για τα οποία έχει υπογραφεί συμβόλαιο
αγοράς/προσύμφωνο έως την ημερομηνία δημοσίευσης της παρούσας ΚΥΑ.
● Αιτιολόγηση πρότασης 9
ης
:
Προστασία των ήδη δρομολογημένων επενδυτικών σχεδίων στην περιοχή.
25
ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΡΟΤΑΣΕΩΝ
Συμπέρασμα
Η βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη απαιτεί ένα σύγχρονο πλαίσιο που επιβραβεύει την
ποιότητα κατασκευής, την καινοτομία και την επανάχρηση, αποφεύγοντας οριζόντιους
περιορισμούς που οδηγούν σε επενδυτική στασιμότητα. Το παρόν υπόμνημα κατατίθεται
με γνώμονα τη διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου και την ανάδειξη της Π.Ε. Ηλείας σε
πρότυπο ρεαλιστικής και ποιοτικής ανάπτυξης.
Α/Α Άρθρο / Θεματικός Άξονας Τι προβλέπει το σχέδιο ΕΧΠ-Τ Πρόταση Τροποποίησης
1
Άρθρα 2 & 3
Κατηγοριοποίηση Περιοχών
۰Αρχαία Ολυμπία στην Κατηγορία Δ΄.
۰Δ.Ε. Σκιλλούντος στην Κατηγορία Ε΄.
• Δ.Ε. Αρχ. Ολυμπίας: Θεσμοθέτηση ως Περιοχή Ειδικού Ενδιαφέροντος.
•Δ.Ε. Σκιλλούντος: Επανεξέταση για μετάταξη στην Κατηγορία Δ΄.
2
Άρθρο 4
ΕΚΕΦΙ & Βραχυχρόνια
Μίσθωση
۰ΕΚΕΦΙ από 50 κλίνες.
۰Κανένα πλαφόν μεγέθους.
۰Περιορισμοί σε νέα Ακίνητα
Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
• ΕΚΕΦΙ: Αναθεώρηση ορίου υποχρέωσης ΕΚΕΦΙ.
Πρόταση για υποχρεωτική ΕΚΕΦΙ μόνο για >100 κλίνες (Κατ. Γ΄) και
>150 κλίνες (Κατ. Δ/Ε).
• Ανώτατο όριο κλινών(π.χ. 300)/γήπεδο εκτός σχεδίου (Κατ. Γ΄).
• Εξαίρεση από περιορισμό σε ακίνητα από ριζική ανακαίνιση
παραμόνον σε αυξημένη οικιστική πίεση.
3
Άρθρο 5
Όροι Δόμησης & Αρτιότητες
Οριζόντια αρτιότητα 8 στρεμμάτων για
τουριστικά εκτός σχεδίου.
• Bonus Παρέκκλισης Αρτιότητας για πράσινα (nZEB) 5άστερα
ξενοδοχεία (έως 30 κλίνες).
• Διευκρίνιση: Τα 8 στρέμματα να αφορούν μόνο ξενοδοχεία και όχι μη
κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (βίλες, ενοικ. δωμάτια κ.λπ.).
4
Άρθρο 6
Παράκτιος Χώρος &
Αγροτουρισμός & Άτυπα
Διαμορφωμένοι Οικισμοί
۰Απαγόρευση κατασκευών εντός ζώνης
25μ από ακτογραμμή.
۰Κατευθύνσεις για αγροτουρισμό.
۰Καμία πρόβλεψη για ήπια
πολεοδόμηση και περιβαλλοντική
εναρμόνιση άτυπα διαμορφωμένων
οικισμών
۰Ζώνη 25μ: Εξαίρεση των εργασιών ενεργειακής/στατικής αναβάθμισης
νομίμως υφιστάμενων κτιρίων.
۰Ζώνη 25μ: Εξαίρεση των εντός οικισμών και ρυμοτομικών σχεδίων
περιοχές.
۰Ζώνη 25μ: Υποχρεωτική απόσταση από σταθερά καθορισμένο σημείο
(καθορισμένη γραμμή αιγιαλού).
۰Αγροτουρισμός: Έλεγχος για εφαρμογή ρύθμισης για glamping (έως
20 κλίνες) στα 4 στρέμματα.
۰ Άτυποι Οικισμοί: Ρητή εξουσιοδότηση στα ΤΠΣ για περιβαλλοντική
εξυγίανση, απορύπανση και ήπια πολεοδόμηση παραλιακού μετώπου.
5
Άρθρο 7
Σποραδικό Ξενοδοχείο
Κατεύθυνση για αξιοποίηση
εγκαταλελειμμένων οικισμών.
۰Ρύθμιση που θα επιτρέπει αλλαγή χρήσης νομίμων υφιστάμενων
κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα με ανταλλαγή κινήτρων (π.χ. fast track
εγκρίση ΕΟΤ) χωρίς υποχρέωση νέας αρτιότητας καθώς και δυνατότητας
πολεοδομικής συνένωσης υπό ενιαίο φορέα.
6
Άρθρο 8
Τουριστικά Δίκτυα
Κατεύθυνση για ανάπτυξη δικτύων
τουριστικών προορισμών.
• Εξέταση ένταξης Bonus (π.χ. Χορήγηση +10% Σ.Δ. ή fast-track
αδειοδότησης σε επενδύσεις που δικτυώνουν στρατηγικούς πόλους του
νομού.
7
Άρθρα 9 & 10
Περιβάλλον & Πυρόσβεση
۰Αόριστη σύσταση για υδατοδεξαμενή
παντού.
۰Απουσία ρύθμισης στην κατεύθυνση της
πυρασφάλειας.
• Ποσοτικοποίηση χωρητικότητας ανάλογα με το μέγεθος του
ξενοδοχειακού καταλύματος (π.χ. 0,05 κ.μ. ανά τ.μ. στέγης)
.• Πυρόσβεση: Υποχρεωτική αυτόνομη δεξαμενή πυρόσβεσης στα εκτός
σχεδίου.
8
Άρθρο 11
Ψηφιοποίηση Μελετών
Δημιουργία Ενιαίου πληροφοριακού
συστήματος.
• Αδειοδότηση BIM: Θέσπιση Υποχρεωτικής έκδοσης άδειας εντός
συγκεκριμένης προθεσμίας για ψηφιακές μελέτες BIM (λόγω
αυτόματοποίησης ελέγχων).
9
Άρθρα 12 & 13
Μεταβατικές Διατάξεις
Ρυθμίσεις μετάβασης χωρίς ρητή
προστασία ανεκτέλεστων συμβολαίων.
• Προστασία Επενδύσεων: Τα νέα όρια (8 στρ.) να μην πιάνουν γήπεδα
με συμβόλαιο/προσύμφωνο προ της δημοσίευσης της ΚΥΑ.
Πίνακας 5: Προτάσεις Τροποποίησης ΕΧΠ-Τ
26
ΤΟ ΠΑΡΟΝ ΕΓΚΡΙΝΕΤΑΙ ΚΑΙ ΣΥΝΥΠΟΓΡΑΦΕΤΑΙ ΑΠΟ:
Για το Επιμελητήριο Ηλείας
Ο Πρόεδρος
κ. Κωνσταντίνος Λεβέντης
Για τους Δήμους της Π.Ε. Ηλείας:
Δήμος Πύργου Δήμος Αρχαίας Ολυμπίας
Ο Δήμαρχος
κ. Ευστάθιος Καννής
Ο Δήμαρχος
κ. Αριστείδης Παναγιωτόπουλος
Δήμος Ζαχάρως Δήμος Ανδρίτσαινας – Κρεστένων
Ο Δήμαρχος
κ. Κωνσταντίνος Μητρόπουλος
Ο Δήμαρχος
κ. Διονύσιος Μπαλιούκος
Δήμος Ανδραβίδας – Κυλλήνης Δήμος Πηνειού
Ο Δήμαρχος
κ. Ιωάννης Λέντζας
Ο Δήμαρχος
κ. Αλέξιος Καστρινός
Δήμος Ήλιδας ΤΕΕ Ν.ΗΛΕΙΑΣ(Νομαρχιακή Επιτροπή)
Ο Δήμαρχος
κ. Χρήστος Χριστοδουλόπουλος
Ο Πρόεδρος
κ.
Χρήστος Δ. Γεωργακόπουλος
Κοινοποίηση προτάσεων της Ηλείας στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ)
ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ