Βραχυχρόνια μίσθωση: Οδηγός για τα νέα φορολογικά και πολεοδομικά μέτρα

0
517
airbnb

Από την 1η Οκτωβρίου του 2025 θα ισχύσουν οι προβλέψεις για τις προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια μίσθωση σύμφωνα με το νέο νόμο 5170/20-01-25,που δίνει τη δυνατότητα λειτουργίας των νέων αλλά και των ήδη λειτουργούντων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την υποχρέωση να τηρούν πολεοδομικούς κανόνες, σύμφωνα με τον ισχύοντα Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) για χώρους (όχι κατοικίες) ” κύριας χρήσης”.

Ποια ακίνητα δεν θα μπορούν να νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση
Εκτός δυνατότητας χρήσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις τίθενται οριστικά και χωρίς τα εξής καταλύματα:
Α. Όσα υφιστάμενα καταλύματα που αποκτήθηκαν μετά την 28.7.2011 με το χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κλπ.
Β. Όλα τα υφιστάμενα καταλύματα που βρίσκονται σε πρώην επαγγελματικά κτίρια γραφείων και καταστημάτων που μετατράπηκαν σε διαμερίσματα και με την ανακαίνιση μετέτρεψαν τα πατάρια τους από βοηθητικούς χώρους που δεν μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης σε χώρους κύριας χρήσης π.χ. κρεβατοκάμαρες.

Ποια ακίνητα μπορούν να αλλάξουν χρήση και να μείνουν ή να μπουν στη βραχυχρόνια μίσθωση
Το θέμα αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που απέκτησαν τα τελευταία χρόνια αποθήκες, γκαράζ και λοιπούς βοηθητικούς χώρους και τα ανακαίνισαν για χρήση Airbnb, οι οποίοι όμως τώρα θα πρέπει να τα τακτοποιήσουν πολεοδομικά για να μπορούν να τα νοικιάσουν με το καθεστώς της βραχυχρόνια μίσθωσης. Γι’ αυτό το λόγο οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να προβούν σε νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης των χώρων σε Κύρια Χρήση, βάσει των διατάξεων του ν.4495/2017 που, σημειωτέον, λήγει στις 31.3.2026, με τη βασική προϋπόθεση η αλλαγή χρήσης να έχει συντελεστεί μέχρι τις 28.7.2011.
-Όσοι αγόρασαν ακίνητο μετά τις 28.7.2011 και στο συμβόλαιο αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος π.χ. αποθήκη ενώ στην πραγματικότητα ήταν διαμέρισμα μπορούν να αξιοποιήσουν νομοθετική διάταξη που επιτρέπει να γίνει διόρθωση του συμβολαίου εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης εγκαταστάθηκε πριν από τις 27-7-2011 καθώς επίσης το συμβόλαιο να έχει συνταχθεί μέχρι την 1η Μαΐου 2024.

Ποιες είναι οι νέες προδιαγραφές, που ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου 2025 για όλα τα ακίνητα που επιτρέπεται να μισθώνονται βραχυχρόνια
-Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης κατοικιών, βάσει οικοδομικών αδειών, ή χώρους κύριας χρήσης άλλων κατηγοριών κτισμάτων (βιομηχανικών κτιρίων, κτιρίων επαγγελματικής στέγης κ.λπ.), βάσει οικοδομικών αδειών, που όμως μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης κατοικιών και νομιμοποιήθηκαν ως τέτοιοι χώροι.
-Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
-Να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν.
-Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής.
-Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Τι ισχύει για τους έλεγχους συμμόρφωσης με τις νέες προδιαγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σύμφωνα με τις τελικές ρυθμίσεις στο νέο νόμο του υπουργείου Τουρισμού για τη βραχυχρόνια μίσθωση προβλέπεται ότι:
Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις νέες προδια­γραφές διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο, που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού για την ταυ­τόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα ημέ­ρες πριν από τον έλεγχο, προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου, για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συν­δρομή των νέων προδιαγραφών
Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο, ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελ­ληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με το άρθρο 161 του π.δ. 141/1991 (Α’ 58).
Οι ελέγχοντες υπάλληλοι του Υπουργείου Τουρι­σμού φέρουν το δελτίο υπηρεσιακής τους ταυτότητας και έγγραφη εντολή διενέργειας επιτόπιου ελέγχου, η ο­ποία έχει εκδοθεί από το αρμόδιο όργανο του Υπουργεί­ου Τουρισμού ή εξουσιοδοτημένα από αυτό όργανα τα οποία επιδεικνύουν κατά τη διενέργεια του ελέγχου. Η έγγραφη εντολή περιέχει τουλάχιστον:
α) τον αριθμό και την ημερομηνία της εντολής.
β) το ονοματεπώνυμο του υπαλλήλου στον οποίο έχει ανατεθεί ο έλεγχος, και
γ) το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία, τη διεύθυνση και τον αριθμό φορολογικού μητρώου του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη της οικίας που μισθώνεται βραχυχρόνια. Αν ο έλεγχος διενεργείται από μικτό κλιμάκιο που απαρτίζε­ται και από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε.. εκδίδεται και εντο­λή επιτόπιου φορολογικού ελέγχου, σύμφωνα με το άρ­θρο 30 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104:2024. Α 58).
Ο ελεγχόμενος συνεργάζεται με τον υπάλληλο που διενεργεί τον έλεγχο και επιδεικνύει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και εν γένει στοιχεία προς απόδειξη τή­ρησης των προδιαγραφών.

Τι ισχύει για τα πρόστιμα για παραβάσεις των νέων προδιαγραφών στη βραχυχρόνια μίσθωση
Σύμφωνα με τις τελικές ρυθμίσεις στο νέο νόμο του υπουργείου Τουρισμού για τη βραχυχρόνια μίσθωση προβλέπεται ότι:
Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού αυ­τοτελές διοικητικό πρόστιμο πέντε χιλιάδων (5.000) ευ­ρώ. αν:
α) δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο.
β) δεν πληρούται κάποια από τις νέες προδιαγραφές
γ) δεν συμμορφώνονται με τις νέες υποχρεώσεις
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημο­σίων Εσόδων (ν. 4978.2022. Α’ 190).

Αν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών το πρόστιμο επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετρα­πλάσιο του αρχικά επιβληθέντος.

Οι προϋποθέσεις εκμίσθωσης ακινήτου για να είναι στην κατηγορία βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας, πλην των κλινοσκεπασμάτων (εφεξής στο κείμενο βραχυχρόνια μίσθωση). Άρα, από 1ης.1.2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος. Δεν εμπίπτουν στον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης:
-Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω, η οποία θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
-Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

Κατηγορίες ακινήτων που πρέπει να λάβουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου
Ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να χαρακτηριστεί ένα διαμέρισμα ή μια μονοκατοικία ή οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια. Σε κάθε περίπτωση, το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ως ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να θεωρηθεί και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος, όταν διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μεμονωμένα απ’ τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος, άρα και για αυτό το δωμάτιο πρέπει να λαμβάνεται ξεχωριστός ΑΜΑ.

Διάθεση ακινήτου για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση
Ένα ακίνητο μπορεί να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση. Κάθε περίπτωση μίσθωσης θα αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της. Δηλαδή, αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω, θα πρέπει να υποβληθεί στην ΑΑΔΕ Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες, θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Οι Φορολογικές υποχρεώσεις ιδιοκτήτη ακινήτου που συνάπτει βραχυχρόνιες μισθώσεις
Όποιος ιδιοκτήτης ακινήτου συνάπτει βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακόμη και εκτός ψηφιακών πλατφορμών, υποχρεούται σε εγγραφή στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Από 1ης.1.2024 και οι μισθώσεις μέχρι και 59 ημέρες που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών θεωρούνται βραχυχρόνιες και ως εκ τούτου υπόκεινται στην υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (εφεξής ΑΜΑ), καθώς και στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε έναν ΑΜΑ.

Επιπλέον, κάθε υπόχρεος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής υποχρεούται σε οριστικοποίηση του πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος έως 28/2 του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.

Η Φορολόγηση εισοδήματος από έσοδα βραχυχρόνιας μίσθωσης
Από 1ης.1.2024 το εισόδημα από «βραχυχρόνια μίσθωση» φορολογείται:
α) είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με αυτοτελή κλίμακα φορολόγησης όπου οι συντελεστές φόρου ξεκινούν από το 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ του ετήσιου εισοδήματος και διαμορφώνονται σε 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ, δηλαδή για το τμήμα του εισοδήματος από τις 12.000,01 έως τις 35.000 ευρώ και σε 45% για το υπερβάλλον ποσό,
β) είτε ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με συντελεστές 9% για τις πρώτα 10.000 ευρώ του ετήσιου εισοδήματος, 22% για τις επόμενες 10.000 ευρώ (από τις 10.000,01 έως τις 20.000 ευρώ), 28% για τις επόμενες 10.000 ευρώ (από τις 20.000,01 έως τις 30.000 ευρώ), 36% για τις επόμενες 10.000 ευρώ (από τις 30.000,01 έως τις 40.000 ευρώ) και 44% για το πέραν των 40.000 ευρώ τμήμα του ετήσιου εισοδήματος.
Ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται και φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι δύο ακινήτων (2 επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων).
Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται:
-από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες (ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων),
-από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα.
Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η βραχυχρόνια μίσθωση από εκμισθωτές (ιδιοκτήτες) φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω.

Ο αριθμός των ακινήτων
α) Φυσικά πρόσωπα με βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο ακινήτων:

  • Υποβολή δηλώσεων για την πληρωμή Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
  • Δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1+Ε2)
    β) Φυσικά πρόσωπα με βραχυχρόνια μίσθωση τριών (3) ακίνητων και άνω και νομικά πρόσωπα (μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες):
  • Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας
  • Υποβολή δηλώσεων για την πληρωμή Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και Τέλους Παρεπιδημούντων
  • Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ
  • Υποβολή Ε3+Ε1
  • Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (π.χ. myData)

Τι ισχύει για το Τέλος Ανθεκτικότητας
Το ΤΑΚΚ αφορά ανεξαιρέτως όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου 2025 θα είναι αυξημένο κατά 50% έως 433,33% σε σύγκριση με την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου 2024. Συγκεκριμένα, θα ανέρχεται σε 8 ευρώ ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα και ανά ημέρα. Ειδικά για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θα ανέρχεται σε 15 ευρώ ανά ημέρα.

Τι ισχύει για το Τέλος Παρεπιδημούντων
Το Τέλος Παρεπιδημούντων αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρίες). Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% (ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου) επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ (δηλαδή επιβαρύνεται με ΦΠΑ) και η σχετική δήλωση υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, μέσω ειδικής εφαρμογής στο site της ΑΑΔΕ.
ΠΗΓΗ: ecopress.gr