Με την παράγραφο 10 του άρθρου 79 του νομοσχεδίου, που ψηφίστηκε από την Ολομέλεια της Βουλής στις 11 Νοεμβρίου 2026, τροποποιείται το άρθρο 251 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ν. 5306/2026. Η διάταξη αφορά το κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο και ειδικότερα την αναγνώριση οδών που μπορούν να έχουν σημασία για την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα γηπέδων εκτός σχεδίου.
Η μεταβολή συνδέεται με ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της εκτός σχεδίου δόμησης: τη διαπίστωση εάν ένας δρόμος έχει τον απαιτούμενο νόμιμο κοινόχρηστο χαρακτήρα και εάν μπορεί να ληφθεί υπόψη για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Η ύπαρξη δρόμου στο έδαφος, η πρόσβαση με αυτοκίνητο ή η απεικόνισή του σε χάρτη δεν αρκούν από μόνες τους για να τεκμηριωθεί η απαιτούμενη νομική ιδιότητά του.
Ποιούς δρόμους αφορά η νέα πολεοδομική αναγνώριση
Η νέα διάταξη περιγράφει ως δημοτικές ή κοινοτικές οδούς, για την εφαρμογή της συγκεκριμένης περίπτωσης, εκείνες που ενώνουν οικισμούς του ίδιου δήμου μεταξύ τους, οικισμούς όμορων δήμων ή οικισμούς με διεθνείς, εθνικές και επαρχιακές οδούς. Όταν υπάρχουν περισσότερες οδοί, που συνδέουν τους ίδιους οικισμούς, η ειδική πολεοδομική αντιμετώπιση συνδέεται με την αναγνώριση της κυριότερης από αυτές.
Αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία δεν αφορά αδιακρίτως κάθε αγροτικό δρόμο, ιδιωτική δίοδο, μονοπάτι ή οδό που χρησιμοποιείται από το κοινό. Απαιτείται να εξεταστούν τα χαρακτηριστικά, η λειτουργία και η θέση της οδού στο οδικό δίκτυο, καθώς και οι ειδικοί κανόνες της νομοθεσίας. Η αναγνώριση αποκτά επομένως ιδιαίτερη βαρύτητα στις περιοχές, όπου εκκρεμούν οικοδομικές άδειες ή όπου η δυνατότητα δόμησης εξαρτάται από τη νόμιμη πρόσβαση.
Προεδρικό Διάταγμα με πρόταση του ΥΠΕΝ
Το νέο εδάφιο ορίζει: «Η αναγνώριση των οδών αυτών σε κυριότερους ή μοναδικούς γίνεται με προεδρικό διάταγμα κατόπιν πρότασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων».
Η πρόβλεψη μεταφέρει τη συγκεκριμένη πράξη αναγνώρισης στο επίπεδο του Προεδρικού Διατάγματος. Η διαδικασία περιλαμβάνει τη σχετική πρόταση του ΥΠΕΝ και την προηγούμενη γνώμη του αρμόδιου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, με τα ειδικότερα κριτήρια και τις προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
Η Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής επισημαίνει ότι η διάταξη χρειάζεται περαιτέρω διευκρινίσεις, ως προς το περιεχόμενο της κανονιστικής εξουσιοδότησης. Επομένως, το νέο πλαίσιο καθορίζει συγκεκριμένη διαδικασία, αλλά η πραγματική επίδρασή του στην έκδοση οικοδομικών αδειών θα εξαρτηθεί από την ολοκλήρωση των απαιτούμενων πράξεων αναγνώρισης.
Πρώτα καταγραφή και μετά κύρωση του οδικού δικτύου
Ο Κώδικας διατηρεί την πρόβλεψη ότι πριν από τον χαρακτηρισμό, την κύρωση και την ένταξη του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου στον συνολικό σχεδιασμό προηγείται καταγραφή του υπάρχοντος δικτύου ανά δημοτική ενότητα. Η καταγραφή πραγματοποιείται από τον δήμο υπό την εποπτεία του ΥΠΕΝ ή από το ίδιο το υπουργείο, σύμφωνα με την ειδικότερη διαδικασία και τις προδιαγραφές που καθορίζονται με υπουργική απόφαση.
Μετά την ολοκλήρωση της καταγραφής προβλέπεται η κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου με απόφαση του γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Για την κύρωση λαμβάνονται υπόψη σχετικές αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977. Η πρόβλεψη αυτή αναδεικνύει τη σημασία της ιστορικής τεκμηρίωσης της ύπαρξης των οδών και της εξέλιξης του δικτύου.
Εξαιρετική αναγνώριση πριν από την ολοκλήρωση του δικτύου
Ο νόμος προβλέπει δυνατότητα αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού κατ’ εξαίρεση, πριν ολοκληρωθεί η κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου. Η δυνατότητα συνδέεται με την εκπόνηση ειδικής τεχνικής μελέτης. Πρόκειται για μηχανισμό που μπορεί να έχει ιδιαίτερη σημασία σε περιοχές όπου οι συνολικές διαδικασίες καταγραφής και κύρωσης βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη.
Η εξαιρετική αυτή δυνατότητα, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης αποκτά αυτομάτως δικαίωμα αναγνώρισης οποιουδήποτε δρόμου εξυπηρετεί το ακίνητό του. Η τεχνική μελέτη πρέπει να τεκμηριώνει τα απαιτούμενα στοιχεία και η αρμόδια διοίκηση να εφαρμόζει τα προβλεπόμενα νόμιμα κριτήρια. Η έκδοση της αναγκαίας πράξης παραμένει καθοριστική για την εφαρμογή του καθεστώτος.
Η παρατήρηση της Επιστημονικής Υπηρεσίας της Βουλής
Η Επιστημονική Υπηρεσία, στην παρατήρηση 13Β της έκθεσής της, εντοπίζει ένα σημείο που χρειάζεται σαφέστερη ρύθμιση. Ειδικότερα, αναφέρει: «Για λόγους σαφήνειας και εφαρμογής της διάταξης, θα ήταν χρήσιμο να διευκρινισθεί αν το π.δ. θα προσδιορίζει τις εξαιρετικές περιπτώσεις αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού και το περιεχόμενο των ειδικών μελετών».
Η επισήμανση έχει πρακτική σημασία, επειδή αφορά δύο βασικά ερωτήματα για τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες: πότε επιτρέπεται μεμονωμένη αναγνώριση δρόμου και ποια στοιχεία πρέπει να περιέχει ο φάκελος τεκμηρίωσης. Χωρίς σαφείς απαιτήσεις, υπάρχει κίνδυνος διαφορετικής ερμηνείας των προϋποθέσεων από τις αρμόδιες υπηρεσίες και δημιουργίας νέων εμπλοκών και καθυστερήσεων.
Αρτιότητα και πρόσωπο: τι προβλέπει το άρθρο 251
Η αναγνώριση οδών έχει ιδιαίτερη σημασία επειδή συνδέεται με τα κριτήρια αρτιότητας των εκτός σχεδίου γηπέδων. Το άρθρο 251 προβλέπει, ως βασικό κανόνα, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τετραγωνικών μέτρων και πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο, με την επιφύλαξη ειδικών διατάξεων και εξαιρέσεων. Για τις ειδικότερες περιπτώσεις γηπέδων με πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς προβλέπονται επίσης ελάχιστο πρόσωπο 45 μέτρων, βάθος 50 μέτρων και εμβαδόν 4.000 τετραγωνικών μέτρων.
Συνεπώς, η αναγνώριση ενός δρόμου αποτελεί σημαντικό βήμα για τον έλεγχο οικοδομησιμότητας, αλλά δεν αρκεί από μόνη της για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Πρέπει να ελεγχθούν όλα τα εφαρμοστέα κριτήρια αρτιότητας, οι όροι δόμησης, οι χρήσεις γης, τυχόν περιβαλλοντικοί περιορισμοί και το ειδικό καθεστώς της περιοχής.
Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες και μηχανικούς
Για τους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων, η νέα ρύθμιση δημιουργεί συγκεκριμένη θεσμική διαδικασία, την οποία πρέπει να παρακολουθήσουν σε συνδυασμό με τις συνολικές μελέτες καταγραφής του οδικού δικτύου. Όσοι ενδιαφέρονται για έκδοση οικοδομικής άδειας χρειάζεται να γνωρίζουν αν η οδός στην οποία έχει πρόσωπο το ακίνητό τους περιλαμβάνεται σε επίσημη πράξη αναγνώρισης ή κύρωσης και εάν καλύπτει τις απαιτήσεις της συγκεκριμένης χρήσης.
Για τους μηχανικούς, η τεχνική διερεύνηση πρέπει να περιλαμβάνει τον έλεγχο των τίτλων, των τοπογραφικών στοιχείων, της ιστορικής αποτύπωσης των δρόμων και των σχετικών διοικητικών πράξεων. Ιδιαίτερα σημαντική είναι η διάκριση μεταξύ ύπαρξης δρόμου, κοινοχρησίας και νόμιμης αναγνώρισης για πολεοδομικούς σκοπούς, καθώς κάθε στοιχείο έχει διαφορετική νομική και τεχνική σημασία.
Η δημοσίευση του νέου νόμου δεν συνεπάγεται αυτοδίκαιη αναγνώριση δρόμων ούτε γενική αποκατάσταση της οικοδομησιμότητας όλων των εκτός σχεδίου γηπέδων. Η ολοκλήρωση της καταγραφής και κύρωσης του οδικού δικτύου, η δυνατότητα εξαιρετικής αναγνώρισης και η έκδοση των προβλεπόμενων Προεδρικών Διαταγμάτων παραμένουν τα καθοριστικά επόμενα βήματα.