*Η κοινή πρόταση του Επιμελητηρίου Ηλείας, των Δήμων του Νομού μας και του ΤΕΕ Ηλείας αναδεικνύει την ανάγκη για έλεγχο συμβατότητας στο υπό διαμόρφωση Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού με το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Ηλείας και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια των Δήμων
Τον κίνδυνο να οδηγηθεί η Ηλεία σε έναν νέο κύκλο πολυετούς πολεοδομικού εγκλωβισμού, επισημαίνει η κοινή πρόταση του Επιμελητηρίου Ηλείας, των Δήμων του Νομού μας και του ΤΕΕ Ηλείας στην διαβούλευση για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού (ΕΧΠ-Τ).
Όπως επισημαίνεται στην άκρως τεκμηριωμένη πρόταση η σύνθετη αλληλεπίδραση του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου Τουρισμού με το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Ηλείας και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια των Δήμων απαιτεί έλεγχο συμβατότητας που κρίνεται απολύτως επιβεβλημένος και κρίσιμος για το αναπτυξιακό μέλλον της Π.Ε. Ηλείας.
Τι προβλέπεται με το ΕΧΠ-Τ
Το ΕΧΠ-Τ παρέχει τον γενικό στρατηγικό σχεδιασμό σχετικά με τον Τουρισμό, που οφείλουν να εξειδικεύσουν γεωχωρικά τα υποκείμενα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ). Στην συγκεκριμένη ΚΥΑ περιλαμβάνονται κατευθύνσεις αλλά και συγκεκριμένες ρυθμίσεις, οι οποίες καθίστανται δεσμευτικές. Αναφέρεται, πως ο υποκείμενος σχεδιασμός (ΤΠΣ,ΕΠΣ) δύναται να θέσει μόνον αυστηρότερους περιορισμούς.
● Πώς η πρόβλεψη επηρεάζει την Ηλεία:
Τα ΤΠΣ & ΕΠΣ της Π.Ε. Ηλείας του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», τίθενται σε δημόσια διαβούλευση άμεσα. Κάθε ασαφής «κατεύθυνση» ή «σύσταση» του παρόντος ΕΧΠ-Τ, κάθε γκρίζα ζώνη, κάθε ρύθμιση που δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες της περιοχής της Ηλείας κινδυνεύει να μετατραπεί σε οριζόντιους περιορισμούς, εγκλωβίζοντας ευκαιρίες σε ρυθμιστικά εμπόδια, προκαλώντας καθυστερήσεις σε αδειοδοτικές διαδικασίες, παρατείνοντας την επενδυτική στασιμότητα της περιοχής.
● Στόχος προτάσεων τροποποίησης:
Το σύνολο των προτεινόμενων τροποποιήσεων του παρόντος υπομνήματος στοχεύει στους κάτωθι άξονες:
- Θωράκιση Τοπικών & Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ & ΕΠΣ):
Δεδομένου ότι τα ΤΠΣ & ΕΠΣ του Νομού έχουν ήδη συνταχθεί και πρόκειται να βγουν άμεσα σε διαβούλευση με περιορισμένο χρόνο για την ολοκλήρωσή της, θα πρέπει να ελεγχθεί η πλήρη συμβατότητα του ΕΧΠ-Τα με τα ήδη συνταγμένα και προτεινόμενα ΤΠΣ & ΕΠΣ, προκειμένου να εξασφαλιστεί η πλήρης ευθυγράμμισή τους και η αποτροπή δημιουργίας νομικών παγίδων και εγκλωβισμών.
Επιπλέον αυτών, είναι κρίσιμο να μπουν θεμέλια στο ΕΧΠ-Τ για την εξουσιοδότηση και την προστασία ρυθμίσεων των ΤΠΣ & ΕΠΣ από ενδεχόμενης απόρριψης από το ΣτΕ (π.χ. Άτυπα ανεπτυγμένοι Οικισμοί Παραλιακού Μετώπου κ.λ.π.). - Προστασία και Ενίσχυση της Μεσαίας Επιχειρηματικότητας:
Να αποτραπεί ο αποκλεισμός της μεσαίας ιδιοκτησίας λόγω υψηλών αρτιοτήτων, να αποφευχθεί η μονοπώληση των φυσικών πόρων αποκλειστικά από τεράστιας κλίμακας ξενοδοχειακών συγκροτημάτων και να εξασφαλιστεί η ορθολογική διάχυση των επενδυτικών κεφαλαίων στην τοπική αγορά με στόχο την ουσιαστική τόνωση της μικρομεσαίας επιχειρηματικότητας. - Απεγκλωβισμός Άτυπα Ανεπτυγμένων Οικισμών σε μέρος του Παραλιακού Μετώπου από την Στάσιμη Πολυετή Περιβαλλοντική Επιβάρυνση (Σύγκρουση Π.Δ. Προστασίας του Κυπαρισσιακού Κόλπου ΦΕΚ 391/Δ/03.10.2018 με τα ΕΧΠ-Τ, ΤΠΣ & ΕΠΣ Ηλείας):
Η διατήρηση της σύγκρουσης μεταξύ του αυστηρού Προεδρικού Διατάγματος και του νέου χωροταξικού σχεδιασμού πρόκειται να δώσει συνέχεια σε έναν πολυετή εγκλωβισμό χιλιάδων ακινήτων. Το καθεστώς αυτό διαιωνίζει την περιβαλλοντική επιβάρυνση ευαίσθητων οικοσυστημάτων λόγω απουσίας βασικών υποδομών (δίκτυα αποχέτευσης, διαχείριση ομβρίων) και συντηρεί τη δραματική έλλειψη κανόνων ασφαλείας, πυροπροστασίας και ελέγχου.
Πρόκειται για μία περιβαλλοντική ανάγκη αναβάθμισης μιας επιβαρυμμένης περιοχής, μέσω ειδικών, αυστηρά ελεγχόμενων παρεκκλίσεων.
Απαιτείται ρητή νομοθετική εξουσιοδότηση εντός του ΕΧΠ-Τ, η οποία θα επιτρέψει στα υποκείμενα ΤΠΣ/ΕΠΣ να προχωρήσουν σε Απορύπανση και Περιβαλλοντική Εξυγίανση και Ήπια Πολεοδόμηση αυτών των άτυπων συγκεντρώσεων (ενέργεια που έχει ήδη συμπεριληφθεί στα σχέδια που επίκεινται σε άμεση διαβούλευση). Η εισαγωγή ήπιων μορφών τουρισμού, όρων αναστρέψιμων κατασκευών, αναβάθμιση των υποδομών και η πλήρης εναρμόνιση με το φυσικό περιβάλλον θα λειτουργήσει ως το αναγκαίο ανταποδοτικό εργαλείο δίνοντας τέλος σε ένα πολυετές πρόβλημα που κρατά την περιοχή υποβαθμισμένη εις βάρος των πολιτών και εις βάρος του περιβάλλοντος.
Η Κρισιμότητα του Ελέγχου Συμβατότητας
Η αναγκαιότητα του παρόντος ελέγχου συμβατότητας κρίνεται απολύτως επιβεβλημένη και κρίσιμη για το αναπτυξιακό μέλλον της Π.Ε. Ηλείας. Αυτή τη στιγμή, τα υπό εκπόνηση Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ & ΕΠΣ) του νομού βρίσκονται στη φάση άμεσης διάθεσής τους προς διαβούλευση με περιορισμένους και ασφυχτικούς χρόνους. Ωστόσο, το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί νομικά ως «υπερκείμενος» σχεδιασμός. Βάσει της πάγιας νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), κάθε τοπική πολεοδομική πρόταση ή ρύθμιση που δεν εδράζεται σε σαφή κανονιστική πρόβλεψη του Εθνικού Χωροταξικού Πλαισίου, απορρίπτεται κατά τον έλεγχο νομιμότητας. Συνεπώς, εάν το υπό διαβούλευση ΕΧΠ-Τ δεν ενσωματώσει τις απαραίτητες εξαιρέσεις και τα κατάλληλα ρυθμιστικά εργαλεία (νομοθετικά «παράθυρα»), η πρόταση των τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων για τους Δήμους της Ηλείας ενέχουν κίνδυνο απόρριψης, οδηγώντας σε νέο κύκλο πολυετούς πολεοδομικού εγκλωβισμού.
Ακολουθούν σημεία συγκρούσεων μεταξύ των υπό διαβούλευσης σχεδίων.
- Όρια Αρτιοτήτων (ΤΠΣ Πύργου, ΕΠΣ Ηλείας)
● Τι προβλέπει το επικείμενο ΕΠΣ Ηλείας (Σενάριο 3):
Στην παρουσίαση του ΕΠΣ αναφέρεται ρητά ως πρόταση: “Μείωση της αρτιότητας για οργανωμένες τουριστικές εγκαταστάσεις στα 8 στρέμματα… και μείωση της αρτιότητας για κατοικία (κύρια και παραθεριστική) στα 4 στρέμματα”.
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Επιβάλλει οριζόντιο κατώτατο όριο 8 στρεμμάτων στον τουρισμό χωρίς σαφή διάκριση μεταξύ ξενοδοχείων και τουριστικών παραθεριστικών κατοικιών κ.λπ..
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το ΕΠΣ εναρμονίζεται με το ΕΧΠ-Τ στα 8 στρέμματα για τα ξενοδοχεία. Όμως, αν το ΕΧΠ-Τ δεν ενσωματώσει ρητή παρέκκλιση 4 στρεμμάτων στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα (τουριστικές παραθεριστικές κατοικίες, ενοικιαζόμενα Δωμάτια – Διαμερίσματα κλπ) οι επενδυτές παραθεριστικών κατοικιών (κατασκευές υψηλών προδιαγραφών στην πλειοψηφία τους) θα εγκλωβιστούν σε «γκρίζα ζώνη». Μία τέτοια ασάφεια κινδυνεύει να μειώσει τη μικρομεσαία επιχειρηματικότητα και να ευνοήσει μόνο τα μεγάλα σχήματα, τα οποία δεν θα επιφέρουν άμεσα οφέλη στην τοπική επιχειρηματικότητα, η οποία είναι τόσο αναγκαία στο Νομό Ηλείας. - Παράκτιο Μέτωπο (ΕΠΣ Ηλείας, ΤΠΣ Πύργου)
● Τι προβλέπει το επικείμενο ΤΠΣ Πύργου (Σενάριο 3):
Στο παράκτιο μέτωπο του Κυπαρισσιακού, το ΤΠΣ προτείνει ήπια πολεοδόμηση αποκλειστικά για την περιβαλλοντική εξυγίανση, μερική αποκατάσταση του τοπίου, των φυσικών σχηματισμών και αναβάθμισή τους και όχι για την οικιστική ανάπτυξη των περιοχών.
Το ΤΠΣ επίσης, θέτει ως αυστηρή προϋπόθεση την “Πλήρη απελευθέρωση της ζώνης παραλίας, με την απομάκρυνση των αυθαίρετων κατασκευών και τη διενέργεια αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, κατά περίπτωση”.
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Απαγορεύει οριζόντια κάθε κατασκευή ή διαμόρφωση στα 25 μέτρα από την ακτογραμμή.
● Τι αναφέρει το ΠΔ Προστασίας του Κυπαρισσιακού Κόλπου:
Σύμφωνα με το ισχύον Προεδρικό Διάταγμα προστασίας του Κυπαρισσιακού Κόλπου (ΦΕΚ 391/Δ/03.10.2018), στο παραλιακό μέτωπο της Ηλείας επιβάλλεται απόλυτη απαγόρευση νέας δόμησης και διανοίξεων δρόμων εντός των αμμοθινικών οικοσυστημάτων και σε απόσταση 50 μέτρων πίσω από αυτά, απαγορεύεται η επέκταση σχεδίων πόλης και η νομιμοποίηση άτυπων οικισμών, ενώ στις ευρύτερες ζώνες αγροτικού τοπίου η ελάχιστη αρτιότητα για εκτός σχεδίου δόμηση έχει ανέλθει στα 20 στρέμματα.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το ΤΠΣ έχει ήδη ενσωματώσει ρυθμίσεις για το παραλιακό μέτωπο οι οποίες στοχεύουν στην περιβαλλοντική αναβάθμισης μίας περιοχής που επί σειρά δεκαετιών έχει εγκλωβιστεί στα νομοθετικά πλαίσια, διατηρεί και παρατείνει την περιβαλλοντική υποβάθμιση της περιοχής.
Το ΕΧΠ-Τ απαγορεύει τα πάντα στα 25 μέτρα, χωρίς σαφή και ρητή εξαίρεση σε νομίμως υφιστάμενα και εντός οικισμού κτίρια. Κάτι τέτοιο θα οδηγήσει σε εγκατάλειψη των υφιστάμενων που ενδεχομένως βρίσκονται εντός της ζώνης αυτής, οδηγώντας σε περαιτέρω υποβάθμιση της περιοχής.
Επιπρόσθετα, το ΕΧΠ-Τ δεν συμπεριλαμβάνει σε κανένα σημείο του, πρόβλεψη σχετικά με την αναβάθμιση των άτυπα διαμορφωμένων οικισμών της Ηλείας, κάτι που αποδυναμώνει την πρόταση και προσπάθεια των ΤΠΣ & ΕΠΣ να δώσουν λύση σε ένα πολυετές και μεγάλο εγκλωβισμό της περιοχής.
Επίσης, παρατηρείται πως ΕΧΠ-Τ, ΤΠΣ, ΕΠΣ, ΠΔ Προστασίας Κυπαρισσιακού Κόλπου (ΦΕΚ 391/Δ/03.10.2018) & ΕΠΜ (Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη), Νέο Σχέδιο Νόμου του ΥΠΕΝ (Άνοιξη 2026) – Τροποποίηση του Ν. 1650/1986 & Νόμος 5106/2024 (ΦΕΚ 63/Α/01.05.2024) ορίζουν όρους δόμησης, αρτιότητες και χρήσεις γης χωρίς να γίνεται συντονισμός μεταξύ τους δημιουργώντας ενδεχομένως συγκρούσεις στις περιοχές της Νότιας κυρίως Ηλείας.
Η σταδιακή υλοποίηση της Παραλιακής οδού Ν. Ηλείας , με ήδη κατασκευασμένα τμήματα στον Δήμο Ήλιδας και ώριμες μελέτες για τα εναπομείναντα, καθώς και ώριμες οριστικές μελέτες προς χρηματοδότηση στον Δήμο Πηνειού, αλλά και προκαταρκτικές ή προμελέτες που αφορούν τους λοιπούς Δήμους της Ηλείας δημιουργεί νέα χωρικά και αναπτυξιακά δεδομένα για το παραλιακό μέτωπο της Π.Ε. Ηλείας.
Η συγκεκριμένη υποδομή δύναται να λειτουργήσει ως βασικός μηχανισμός δικτύωσης τουριστικών προορισμών, ενίσχυσης της προσβασιμότητας και οργανωμένης διάχυσης των τουριστικών ροών κατά μήκος της παράκτιας ζώνης, συμβάλλοντας στη βιώσιμη ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων και ήπιων μορφών τουρισμού.
Ο χωροταξικός σχεδιασμός του ΕΧΠ-Τ και των υποκείμενων ΤΠΣ/ΕΠΣ οφείλει να λάβει υπόψη τις υφιστάμενες και εξελισσόμενες υποδομές διαδημοτικής διασύνδεσης, οι οποίες μεταβάλλουν ουσιωδώς τη λειτουργική γεωγραφία και τις δυνατότητες τουριστικής ανάπτυξης της περιοχής. - Πολυλειτουργικά Αγροκτήματα (ΤΠΣ Πύργου)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Πύργου (Σενάριο 3):
Προβλέπει τη “δυνατότητα και κίνητρα ανάπτυξης ήπιας μορφής αγροτουριστικών χρήσεων στην περιφέρεια της πόλης του Πύργου, κατά τα πρότυπα των Πολυλειτουργικών Αγροκτημάτων του Ν.4235/2014”. Αυτή είναι μια εξαιρετική, φιλοεπενδυτική πρόταση του μελετητή.
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Απλώς “κατευθύνει” την ενίσχυση του αγροτουρισμού, χωρίς ρητή κανονιστική ρύθμιση.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Η κατεύθυνση του ΕΧΠ-Τ για ενίσχυση του αγροτουρισμού (κλάδος με πολύ μεγάλες δυνατότητες στην Ηλεία), αποτελεί μία κατεύθυνση και δεν θέτει κανέναν ειδικό όρο σε επενδυτικές κινήσεις που είναι προς αυτή την κατεύθυνση. Αυτό πρακτικά σημαίνει, πως επενδύσεις στην κατεύθυνση αυτή θα αντιμετωπίζονται με τα γενικά ελάχιστα όρια αρτιότητας που θέτει το ΕΧΠ-Τ, απορρίπτοντας από τέτοιες δυνατότητες αγροκαλλιεργητές μικρότερων εκτάσεων όπως είναι η πλειοψηφία των εκτάσεων στην Ηλεία. - Επιχειρηματικό Πάρκο και Τουρισμός (ΤΠΣ Πύργου)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Πύργου (Σενάριο 3):
Προκρίνει τη “Χωροθέτηση Επιχειρηματικού Πάρκου… νότια του ποταμού Αλφειού και του οικισμού Επιταλίου” για επιχειρήσεις που βρίσκονται σε εξάρτηση από πρώτες ύλες της περιοχής, όπως μονάδες τυποποίησης και πιστοποίησης αγροτικών προϊόντων κ.λ.π..
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Δεν παρέχει κανένα εργαλείο διασύνδεσης μεταξύ τουρισμού και παραγωγικών πάρκων.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το ΤΠΣ χωροθετεί το Πάρκο, αλλά αν το ΕΧΠ-Τ δώσει τα κίνητρα για διασυνδεδεμένα τουριστικά έργα (όπως προτείνεται παρακάτω), το Επιχειρηματικό Πάρκο θα προσελκύσει επενδυτές στον αγροδιατροφικό-τουριστικό τομέα, δημιουργώντας νέες δυνατότητες στην περιοχή. - Πολυκεντρική Δικτύωση & Προστασία Ενδοχώρας (ΤΠΣ Αρχαίας Ολυμπίας)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Αρχαίας Ολυμπίας (Επικρατέστερο Σενάριο – Πολυκεντρικής Οργάνωσης):
Προτείνει ένα «πολυκεντρικό δίκτυο» που διασυνδέει τον πρωτεύοντα διεθνή πόλο της Ολυμπίας με την υποβαθμισμένη ορεινή ενδοχώρα (όπως Λάλας, Λάμπεια, Πανόπουλο) μέσω της δημιουργίας θεματικών διαδρομών (π.χ. νερού, τοπίου, κρασιού).
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Κατατάσσει τον παγκόσμιο πόλο της Αρχαίας Ολυμπίας σε περιοριστικές κατηγορίες (Δ) και αγνοεί την έννοια της δικτύωσης, επιβάλλοντας οριζόντιους κανόνες στην ενδοχώρα (8 στρέμματα), χωρίς να προσφέρει κανένα πολεοδομικό αντιστάθμισμα για τουριστικές συνέργειες.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Το όραμα του ΤΠΣ στερείται αποδοτικών χωροταξικών κινήτρων για την ενίσχυση της επιχειρηματικότητας στην περιοχή, παρατείνοντας την επενδυτική στασιμότητα. Απαιτείται η ενσωμάτωση κινήτρων για επενδύσεις που θα ενισχύουν τη δικτύωση απομακρυσμένων ορεινών οικισμών, με στόχο την αναβάθμιση του εγκαταλελειμμένου κτιριακού αποθέματος και την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας. - Ορεινός/Εναλλακτικός Τουρισμός & Επανάχρηση (ΤΠΣ Ζαχάρως)
● Τι προβλέπει το ΤΠΣ Ζαχάρως (Επικρατέστερο Σενάριο 2 – Ήπιας Παρέμβασης):
Προκρίνει την ανάπτυξη «Γεωτουρισμού» (π.χ. αξιοποίηση του ποταμού Νέδα) και «Οικοτουρισμού» (στα Καταφύγια Άγριας Ζωής), καθώς και την «Επανάχρηση αξιόλογου οικιστικού αποθέματος» μετατρέποντας κτίρια παραδοσιακών οικισμών (όπως οι Ταξιάρχες) σε ξενοδοχειακές μονάδες.
● Τι προβλέπει το ΕΧΠ-Τ:
Αντιμετωπίζει τον εναλλακτικό τουρισμό και το Σποραδικό Ξενοδοχείο αποκλειστικά με “κατευθύνσεις”, χωρίς να παρέχει νομικά εργαλεία (fast-track διαδικασίες ή εξαιρέσεις αρτιότητας) για τον ορεινό και ημιορεινό χώρο.
● Ο Νομικός Εγκλωβισμός:
Ο προτάσεις για οργανωμένο οικοτουρισμό και τουριστική επανάχρηση κτιρίων του προς Διαβούλευση ΤΠΣ θα δεσμευτούν στα οριζόντια όρια που θέτει το ΕΧΠ-Τ. Η τόνωση της επιχειρηματικότητας και των επενδύσεων σε αυτές τις περιοχές αποτελούν ανάγκη και θα πρέπει το ΕΧΠ-Τ να συμπεριλάβει την εξουσιοδότηση στα ΤΠΣ να θεσπίσουν οριστικά κίνητρα και ρυθμίσεις.
Κωνσταντίνος Λεβέντης, Πρόεδρος Επιμελητηρίου Ηλείας
«Βασική επιδίωξη του Επιμελητηρίου Ηλείας είναι η σύγκλιση και συνένωση των τοπικών δυνάμεων της Ηλείας για τα μεγάλα ζητήματα που αφορούν τον Νομό μας. Έτσι, και στην προκειμένη περίπτωση, συμπορευτήκαμε τους Δήμους της Ηλείας, με σκοπό τη διαμόρφωση μιας ενιαίας και τεκμηριωμένης πρότασης στο πλαίσιο της διαβούλευσης για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Είναι ξεκάθαρο πως οι νέες ρυθμίσεις θα καθορίσουν το τουριστικό και αναπτυξιακό μοντέλο της περιοχής μας για τα επόμενα χρόνια, ενώ παράλληλα θα διαμορφώσουν τους κανόνες δόμησης σε συνδυασμό με το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Ηλείας και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια των Δήμων. Στο κοινό μας υπόμνημα παραθέσαμε τις αναγκαίες διορθωτικές παρεμβάσεις που απαιτούνται ούτως ώστε να αποφύγουμε έναν νέο κύκλο πολυετούς πολεοδομικού εγκλωβισμού της Ηλείας. Πιστεύω ακράδαντα πως μέσα από αυτή την κοινή προσπάθεια, διασφαλίζουμε ότι η φωνή της Ηλείας θα ακουστεί εμπεριστατωμένα και με σαφήνεια στα κέντρα λήψης αποφάσεων».