Εξαγορά καταπατημένων ακινήτων του Δημοσίου στο 80% της αξίας

94

Το σχέδιο νόμου αφορά και την Ηλεία

Ποιος όρους και προϋποθέσεις προβλέπει το σχέδιο νόμου για πάνω από 70.000 ακίνητα σε όλη τη χώρα

Αποκλείονται αυθαίρετα στον αιγιαλό, καθώς και εξοχικές κατοικίες

Στη Βουλή κατατίθεται εντός του Φεβρουαρίου το σχέδιο νόμου για τα κατεχόμενα – καταπατημένα ακίνητα του Δημοσίου με στόχο να αποδοθούν υπό προϋποθέσεις στους σημερινούς ιδιοκτήτες και τα οποία ξεπερνούν τα 70.000. Όπως τονίζεται στο σχέδιο νόμου «Ρυθμίσεις για τα κατεχόμενα ακίνητα του Δημοσίου και άλλες διατάξεις», η εξαγορά εξυπηρετεί σκοπούς δημοσίου συμφέροντος που συνίστανται στην οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου και στην αποκατάσταση των προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ή τον τόπο άσκησης της οικονομικής τους δραστηριότητας.

Η εξαγορά των ακινήτων θα γίνει στην αντικειμενική τους αξία, ωστόσο προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις που δυνητικά μπορούν να φθάσουν στο 80% της αξίας του ακινήτου. Συγκεκριμένα και όπως τονίζεται στο σχέδιο νόμου, το ποσό που προκύπτει προς καταβολή δεν μπορεί να υπολείπεται του 20% του τιμήματος εξαγοράς (δηλαδή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου).

Όπως αναφέρει ανώτατο στέλεχος του υπουργείου Οικονομικών, το σχέδιο πέρασε από έλεγχο σε βάθος, προκειμένου να μην υπάρξουν προβλήματα αντισυνταγματικότητας, ελέγχθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας, ενώ επιλύθηκαν διάφορα προβλήματα που είχαν ανακύψει με την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ). Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις η ΕΤΑΔ μπορεί να σταματήσει την εξαγορά ακινήτου του Δημοσίου εφόσον διαπιστώνεται ότι η αξιοποίησή του μπορεί να αποφέρει σημαντικά έσοδα στο Δημόσιο, ενώ το ίδιο μπορούν να πράξουν και άλλοι φορείς του Δημοσίου για λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Αφορά και την Ηλεία

Φυσικά το σχέδιο αφορά και την Ηλεία όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός καταπατημένων ακινήτων, ωστόσο θα πρέπει να τονίσουμε πως οι προϋποθέσεις αποκλείουν αυθαίρετα στον αιγιαλό, καθώς και εξοχικές κατοικίες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις το σχέδιο θα δώσει λύση σε καταπατημένες εκτάσεις που βρίσκονται στον Δήμο Ζαχάρως, στον Δήμο Ήλιδας και ειδικά στα Δουνέικα και την Αγ. Μαρίνα, στον Δήμο Πύργου και τις εκτάσεις της Σπιάντζας που δεν βρίσκονται στον αιγιαλό, αλλά και σε περιοχές του Δήμου Ανδραβίδας-Κυλλήνης.

Οι προϋποθέσεις

Προκειμένου να μπορέσει κάποιος να αιτηθεί την εξαγορά του ακινήτου που διατηρεί θα πρέπει να το κατέχει αδιαλείπτως 40 έτη, ενώ στην περίπτωση που διαθέτει τίτλο θα πρέπει να το έχει στην κατοχή του 30 έτη. Το πώς γίνεται να έχει αποκτήσει τίτλο για καταπατημένο δημόσιο ακίνητο, είναι ένα από τα παράδοξα του ελληνικού κράτους. Το σχέδιο νόμου που τίθεται στα τέλη του μήνα σε δημόσια διαβούλευση ορίζει και το μέγεθος της έκτασης που μπορεί να εξαγορασθεί κατά περίπτωση, απαγορεύοντας την εξαγορά άνω των 10 στρεμμάτων. Ωστόσο, η έκταση υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορεί να φθάσει και τα 30 στρέμματα, εφόσον αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής ή εγκαταστάσεις. Στην περίπτωση εφάπαξ καταβολής του τιμήματος προβλέπεται επιπλέον έκπτωση 10%, διαφορετικά το ποσό μπορεί να καταβληθεί σε 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις.

Ποιοι έχουν δικαίωμα

Δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς όποιος:

• Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων (κληρονόμων) του για τουλάχιστον 30 έτη επί του δημοσίου ακινήτου. Στην περίπτωση που εντός του ακινήτου υπάρχει κτίσμα, αυτό πρέπει να είναι κατασκευασμένο μέχρι τις 31.12.91.

• Ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για τουλάχιστον 40 έτη επί του ακινήτου στο οποίο:

Α) Βρίσκεται η κύρια και μοναδική κατοικία του η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του.

Β) Ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.

Γ) Ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων.

Κάθε αίτηση εξαγοράς υποβάλλεται στον φορέα υποδοχής εντός ενός έτους από την έκδοση των σχετικών αποφάσεων. Με απόφαση του υπουργού Οικονομικών η προθεσμία μπορεί να παραταθεί για δύο χρόνια.

Τι μπορούν να εξαγοράσουν

• Επί δημοσίων ακινήτων εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδόν αρτίου και οικοδομήσιμου οικοπέδου. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης, εφόσον σε αυτή υφίστανται εν όλω ή εν μέρει κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο. Σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις εάν το εναπομείναν τμήμα μετά την εξαγορά του ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

• Επί δημοσίων ακινήτων εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση 10 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 20 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε ένα εξ αυτών δεν υπερβαίνει τα 10 στρέμματα. Είναι δυνατή η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης και μέχρι 30 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής κ.λπ.

• Εάν εντός του ακινήτου βρίσκεται δασική έκταση και εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο 20% του ακινήτου, εξαγοράζεται ενιαία με διατήρηση των όρων προστασίας που απορρέουν από τη νομοθεσία.

Η αποπληρωμή και τα δικαιολογητικά

Μετά την υποβολή της αίτησης και στην περίπτωση που εγκριθεί από την αρμόδια επιτροπή, εντός πέντε ημερών εκδίδεται πιστοποιητικό αποδοχής το οποίο κοινοποιείται στον αιτούντα. Στο πιστοποιητικό αποδοχής περιλαμβάνονται η περιγραφή του εξαγοραζόμενου ακινήτου (εμβαδόν και όρια), τα στοιχεία του αιτούντος, το τίμημα εξαγοράς, καθώς και το ποσό της εφάπαξ και της τμηματικής καταβολής. Το τίμημα εξαγοράς εξοφλείται είτε εφάπαξ είτε τμηματικά σε 60 ισόποσες, άτοκες, μηνιαίες δόσεις. Το ποσό της κάθε δόσης δεν μπορεί να μικρότερο των 100 ευρώ. Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής παρέχεται έκπτωση 10% επί του τιμήματος εξαγοράς. Στην περίπτωση που αποπληρωθεί εφάπαξ, το υπουργείο Οικονομικών εκδίδει την απόφαση εξαγοράς και καταχωρίζεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Εάν καταβληθεί τμηματικά το ποσό, η διαδικασία ολοκληρώνεται με την καταβολή της τελευταίας δόσης. Στην περίπτωση που υπάρχει αυθαίρετο κτίσμα εντός του οικοπέδου, μετά την κοινοποίηση του πιστοποιητικού αποδοχής θα πρέπει ο υπόχρεος να υποβάλει αίτηση για την υπαγωγή του στον νόμο 4495/2017 (έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος), ενώ η απόφαση εξαγοράς δεν εκδίδεται εάν δεν καταβληθεί το τίμημα, καθώς και το πρόστιμο υπαγωγής. Από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης θα δημιουργηθεί ειδικό πληροφοριακό σύστημα «Αιτήσεων Εξαγοράς Δημοσίων Ακινήτων». Για την υποβολή αίτησης εξαγοράς καταβάλλεται παράβολο 3.000 ευρώ, το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς ή επιστρέφεται εφόσον η αίτηση απορριφθεί, καθώς εντάσσεται στα εξαιρούμενα ακίνητα. Η αίτηση συνοδεύεται από τα ακόλουθα δικαιολογητικά:   

• Τοπογραφικό διάγραμμα. 
• Αεροφωτογραφίες είτε του έτους 1992 ή προγενέστερες ή του 1982, ανάλογα με την περίπτωση. 
• Φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας οικοπέδου ή γηπέδου.  
• Βεβαίωση όρων δόμησης.  
• Οικοδομική άδεια, εφόσον αυτή υπάρχει.    
• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.   
• Πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών.  

Εκπτώσεις έως και 80% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου

Το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί σε ποσοστό 100% της αντικειμενικής αξίας του οικοπέδου ή του γηπέδου. Όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού, το τίμημα εξαγοράς καθορίζεται βάσει συγκριτικών στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία της φορολογικής διοίκησης. Εάν στην περιοχή δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία, το τίμημα προσδιορίζεται βάσει της μεγαλύτερης αξίας ομοειδούς οικοπέδου ή γηπέδου της πλησιέστερης περιοχής. Αν επί του οικοπέδου ή του γηπέδου υφίστανται κτίσματα ανεγερθέντα από τον αιτούντα, το ποσό του τιμήματος προσαυξάνεται κατά 25%. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο, το τίμημα εξαγοράς αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας.

Το τίμημα εξαγοράς απομειώνεται κατά ποσοστό 1% ανά έτος κατοχής μετά την πάροδο 30 ετών (για όσους το όριο είναι τριάντα έτη) και 40 ετών (για όσους το όριο είναι 40 έτη) με ανώτατο όριο έκπτωσης 50% επί του ποσού που προκύπτει. Δηλαδή μπορεί το τίμημα να περιοριστεί και στο μισό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το ποσό όμως μπορεί να περιοριστεί και εφόσον ο δικαιούχος εμπίπτει σε μια από τις ακόλουθες περιπτώσεις:
• 30% για αναπήρους (80% αναπηρία και άνω) με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 60.000 ευρώ.
• 20% για αναπήρους με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή έως 24.000 ευρώ οικογενειακό.
• 20% εάν είναι πολύτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 80.000 ευρώ.
• 15% εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 40.000 ευρώ.
• 15% εάν είναι μακροχρόνια άνεργος.
• 20% εάν είναι δικαιούχος του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος.
• 15% εάν εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα και το οποίο αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος.

Οι ανωτέρω εκπτώσεις δεν εφαρμόζονται σωρευτικά και σε κάθε περίπτωση το ποσό που προκύπτει δεν μπορεί να υπολείπεται του 20% του τιμήματος εξαγοράς (δηλαδή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου).

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, δεν ισχύουν εκπτώσεις για εκτάσεις άνω των 10 στρεμμάτων, ενώ στην περίπτωση που το ακίνητο πωληθεί πριν από την παρέλευση 10 ετών επιστρέφονται οι εκπτώσεις. Σημειώνεται ότι στην περίπτωση που ο αιτών έχει αναγνωρισθεί έπειτα από απόφαση δικαστηρίου ως κύριος του δημοσίου ακινήτου, δικαιούται να υποβάλει αίτηση με τίμημα εξαγοράς σε ποσοστό 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Επίσης, στην περίπτωση που ο αιτών έχει αναγραφεί ως κύριος του δημοσίου ακινήτου στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής, δικαιούται να υποβάλει αίτηση εξαγοράς καταβάλλοντας το 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.  

Στην περίπτωση που ο αιτών πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου έχει ασκήσει ένδικο μέσο που αφορά την αναγνώριση της κυριότητας του ακινήτου, μπορεί να εξαγοράσει το ακίνητο σε ποσοστό 70% της αντικειμενικής αξίας.  

Επιχειρήσεις

Το σχέδιο νόμου δίνει το δικαίωμα εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου τα οποία χρησιμοποιούνται για επιχειρηματικές δραστηριότητες. Για τα ακίνητα αυτά που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του υπουργείου Οικονομικών μπορούν να εξαγορασθούν στο διπλάσιο της αντικειμενικής αξίας, προσαυξανόμενο κατά 25% για τις εγκαταστάσεις. Συγκεκριμένα, η διάταξη ορίζει ότι: «τμήματα ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγονται στην αρμοδιότητα του υπουργείου Οικονομικών, σε όμορα προς τα οποία τμήματα των ιδίων ακινήτων έχουν ανεγερθεί βιοτεχνικές, βιομηχανικές, αγροτικές, κτηνοτροφικές και τουριστικές επιχειρήσεις, εγκαταστάσεις πάσης φύσεως που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο  με τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις της επεκταθείσας επιχείρησης, εκποιούνται απευθείας στις επιχειρήσεις αυτές, κατόπιν σχετικής τους αίτησης με αντάλλαγμα ίσο με το 200% της αντικειμενικής αξίας προσαυξανόμενο κατά 25% για τις εγκαταστάσεις». Οι εκποιήσεις αυτές επιτρέπονται μόνον εφόσον:

• Το εκποιούμενο τμήμα προς την όμορη επιχείρηση είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και εντάσσεται υποχρεωτικά στο όμορο άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο της επιχείρησης. 
• Οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις επί των τμημάτων αυτών από τις όμορες επιχειρήσεις έχουν ανεγερθεί μέχρι 28.7.2011.
• Η εκποίηση του τμήματος προς την όμορη επιχείρηση δεν είναι αντίθετη στον ισχύοντα χωροταξικό σχεδιασμό.
Η αίτηση υποβάλλεται στην κτηματική υπηρεσία της περιοχής εντός δύο ετών από την έναρξη ισχύος του νόμου. Το αντάλλαγμα καταβάλλεται εφάπαξ εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης. Με την εξόφληση εκδίδεται η απόφαση εκποίησης.

Ποια ακίνητα εξαιρούνται

Δεν είναι δυνατή η εξαγορά ακινήτων του Δημοσίου, παρά το γεγονός ότι οι υπόχρεοι πληρούν τις προϋποθέσεις, εφόσον συντρέχουν επιτακτικοί λόγοι δημοσίου συμφέροντος, όπως:
• Εθνικής άμυνας.
• Δημόσιας ασφάλειας.
• Δημόσιας υγείας.
• Χωροταξικού ή πολεοδομικού σχεδιασμού ή άλλης αιτιολογημένης κρατικής ανάγκης. Μέσα σε έξι μήνες από την έναρξη ισχύος του νόμου, τα αρμόδια υπουργεία θα πρέπει να προσδιορίσουν τις περιοχές ή τα ακίνητα για τα οποία ενδιαφέρονται προκειμένου να εξαιρεθούν από τη διαδικασία εξαγοράς.

Επίσης εξαιρούνται της εξαγοράς ακίνητα ή τμήματα αυτών τα οποία βρίσκονται εντός της ζώνης αιγιαλού και παραλίας ή σε χώρο που έχει κηρυχθεί αρχαιολογικός ή εμπίπτουν στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. Ακόμη εξαιρούνται όσα ακίνητα έχουν περιέλθει στην αρμοδιότητα της ΕΤΑΔ, εφόσον για αυτά έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία μεταγραφής ή καταχώρισης στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία.