*Το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας το 2015, κυρίως λόγω ανεπαρκούς στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης και ελλείψεων τεκμηρίωσης ως προς τη φέρουσα ικανότητα περιοχών και τις επιπτώσεις της τουριστικής ανάπτυξης. Από τότε η χώρα λειτουργεί ουσιαστικά χωρίς νέο ολοκληρωμένο πλαίσιο, με μεταβατικές ρυθμίσεις, αποσπασματικές αδειοδοτήσεις και αυξημένη πολεοδομική αβεβαιότητα για επενδύσεις
Αυστηρότερη αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, περιορισμοί στη δόμηση εκτός σχεδίου για τουρισμό, πλαφόν στην τουριστική ανάπτυξη των νησιών και νέους κανόνες για μεγάλες τουριστικές επενδύσεις προβλέπει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που ανακοινώθηκε ότι θα παρουσιαστεί σε ειδική εκδήλωση την Πέμπτη 7 Μαΐου 2026 από την υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου.
Κατά την τελευταία δεκαετία εκπονήθηκαν νέες μελέτες, έγιναν διαβουλεύσεις και επανειλημμένες αναθεωρήσεις. Τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού βρίσκονται πλέον στην τελική φάση ανακοίνωσης του νέου πλαισίου, με αυστηρότερους κανόνες βιωσιμότητας, δόμησης και προστασίας κορεσμένων προορισμών.
Σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση: «κεντρικός άξονας του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό αποτελεί η μετάβαση σε ένα τουριστικό μοντέλο χαμηλότερου περιβαλλοντικού αποτυπώματος, με ορθολογική διαχείριση φυσικών πόρων και προστασία της βιοποικιλότητας.
Παράλληλα, προωθείται η ανάπτυξη σύγχρονων και βιώσιμων υποδομών, η ενίσχυση οργανωμένων μορφών χωροθέτησης με σαφείς περιβαλλοντικές προδιαγραφές, καθώς και η επιτάχυνση διαφανών και προβλέψιμων διαδικασιών αδειοδότησης.
Στο επίκεντρο βρίσκεται, μεταξύ άλλων, η χωρική εξισορρόπηση της τουριστικής δραστηριότητας, με στόχο τη μείωση των πιέσεων σε κορεσμένες περιοχές και την ανάδειξη νέων, εναλλακτικών και θεματικών προορισμών.
Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να αποτελέσει εργαλείο μακροπρόθεσμου σχεδιασμού, που θα συνδυάζει την οικονομική ανάπτυξη με την περιβαλλοντική προστασία και την κοινωνική συνοχή, θέτοντας σταθερές βάσεις για ένα ανθεκτικό και βιώσιμο τουριστικό μέλλον».
Οι «κόκκινες» ή υπερκορεσμένες περιοχές
Ως «κόκκινες» ή υπερκορεσμένες περιοχές στο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό χαρακτηρίζονται ζώνες, που ήδη εμφανίζουν πολύ υψηλή τουριστική πίεση, έντονη ανάπτυξη καταλυμάτων και σημαντικές επιβαρύνσεις στη στέγαση, στις υποδομές και στο περιβάλλον.
Ο χαρακτηρισμός δεν σημαίνει απαγόρευση τουρισμού συνολικά. Σημαίνει ότι οι περιοχές αυτές θεωρούνται ήδη κορεσμένες και γι’ αυτό το νέο χωροταξικό εξετάζει περιορισμούς κυρίως στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και αυστηρότερο έλεγχο νέων τουριστικών αναπτύξεων. Στόχος είναι να προστατευθεί η μόνιμη κατοικία και να μην επιβαρυνθούν περαιτέρω νερό, κυκλοφορία, απορρίμματα και δίκτυα.
Στις «κόκκινες» ή υπερκορεσμένες περιοχές είναι:
♦ Στις Κυκλάδες περιλαμβάνονται η Σαντορίνη, ειδικά η Θήρα και η Οία, η Μύκονος, η νότια Τήνος και η Ερμούπολη της Σύρου.
♦ Στα Δωδεκάνησα αναφέρονται η ανατολική Κως και στη Ρόδο οι περιοχές Αφάντου, Ιαλυσός και Καλλιθέα.
♦ Στο Ιόνιο περιλαμβάνονται τμήμα της Κέρκυρας κοντά στην πόλη και στη Ζάκυνθο οι δημοτικές ενότητες Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά.
♦ Στις Σποράδες αναφέρεται τμήμα της Σκιάθου.
♦ Στην Κρήτη περιλαμβάνονται τα Μάλια και η Χερσόνησος στο Ηράκλειο, καθώς και η Νέα Κυδωνία στα Χανιά.
♦ Στην ηπειρωτική Ελλάδα αναφέρεται η παραλία Πιερίας.
♦ Για την Αθήνα, αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο εάν υπαχθεί στις «κο΄κκινες περιοχές» από τις επίσημες ανακοινώσεις.
Ανατροπές στο νέο Πολεοδομικό και Χωροταξικό σχεδιασμό
Οι σχετικές κατευθύνσεις του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, για φρένο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε κορεσμένες περιοχές, όρια στις κλίνες των νησιών, μεγαλύτερο έλεγχο στην εκτός σχεδίου δόμηση και προτεραιότητα σε μεγάλες επενδύσεις εκτιμάται ότι θα περάσουν και στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, ώστε να αποκτήσουν δεσμευτικό χαρακτήρα σε τοπικό επίπεδο.
Ωστόσο φορείς των μελετητών επισημαίνουν ότι η εκ των υστέρων ενσωμάτωση προβλέψεων του νέου χωροταξικού για τον τουρισμό στις μελέτες πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού (ΤΠΣ, ΕΠΣ, Οικισμών, αναγνώρισης οδών) ενώ βρίσκονται για το μεγαλύτερο μέρος τους σε φάση ολοκλήρωσης και παράδοσης έως τον Ιούνιο προκαλεί ανατροπές.
Οι ίδιοι σημειώνουν ότι οι ανατροπές στο περιεχόμενο των μελετών, που πρέπει να συμπληρωθούν ή να εκπονηθούν με νέα δεδομένα επηρεάζουν την χρηματοδότησης τους από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ενώ ισχύουν ασφυκτικά χρονοδιαγράμματα για την ολοκλήρωση τους.
Ειδικότερα σύμφωνα με τις μέχρι τώρα γνωστές πληροφορίες, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό προβλέπει τις ακόλουθες ρυθμίσεις και κατευθύνσεις:
Αυστηρότερη αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb εξετάζεται να απαγορευθεί η μετατροπή νέων κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα στις λεγόμενες «κόκκινες» ή υπερκορεσμένες περιοχές. Στόχος είναι να περιοριστεί η πίεση στη στεγαστική αγορά, να προστατευθεί η μόνιμη κατοικία και να ανακοπεί η μονομερής τουριστική αξιοποίηση του οικιστικού αποθέματος.
Πλαφόν στην τουριστική ανάπτυξη των νησιών
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στα νησιά και κυρίως στις Κυκλάδες, όπου οι πιέσεις από τον μαζικό τουρισμό, την έλλειψη νερού, τη διαχείριση απορριμμάτων και τις υποδομές έχουν ενταθεί.
Εξετάζεται μείωση κατά 20% έως 30% του επιτρεπόμενου αριθμού νέων τουριστικών κλινών, σε σχέση με το αρχικό σχέδιο που είχε τεθεί σε διαβούλευση. Η κατεύθυνση αυτή αφορά τόσο καθιερωμένους προορισμούς, όπως Μύκονος και Σαντορίνη όσο και μικρότερα νησιά που αρχίζουν να δέχονται υπέρμετρη τουριστική πίεση.
Η νησιωτική Ελλάδα δεν θα αντιμετωπίζεται πλέον ενιαία, αλλά με διαφοροποίηση ανάλογα με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Νέοι κανόνες για μεγάλες τουριστικές επενδύσεις
Το νέο πλαίσιο στοχεύει στην προσέλκυση μεγάλων τουριστικών επενδύσεων, με την καθιέρωση νέων κανόνων δόμησης και χωροθετήσεων, ώστε να περιοριστούν οι αβεβαιότητες και οι ακυρώσεις επενδύσεων μετά από δικαστικές προσφυγές.
Οι μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες, τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα και οι οργανωμένες αναπτύξεις ενθαρρύνονται κυρίως εκεί όπου υπάρχουν επαρκείς υποδομές, πρόσβαση, περιβαλλοντική αντοχή και συμβατότητα με άλλες χρήσεις γης.
Περιορισμοί στη δόμηση εκτός σχεδίου για τουρισμό
Η γενική φιλοσοφία του νέου πλαισίου κινείται προς τη συγκράτηση της διάσπαρτης δόμησης και βάζει φρένο στην εκτός σχεδίου δόμηση για τουριστικές χρήσεις, δίνοντας «πράσινο φως» σε οργανωμένες μορφές ανάπτυξης.
Προβλέπεται αυστηρότερη αξιολόγηση για νέες τουριστικές εγκαταστάσεις σε ευαίσθητες παράκτιες, ορεινές ή νησιωτικές περιοχές, μεγαλύτερη σύνδεση με περιβαλλοντικά κριτήρια και ενίσχυση της ανάπτυξης μέσα σε οργανωμένους υποδοχείς ή σε ζώνες με ολοκληρωμένο σχεδιασμό.
Η τάση είναι να αποθαρρύνονται μεμονωμένες επενδύσεις, που επιβαρύνουν τοπίο και υποδομές, χωρίς συνολικό σχεδιασμό.
ΠΗΓΗ: ecopress