Υπό όρους και προϋποθέσεις η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
Χιλιάδες ιδιοκτήτες, μηχανικοί και συμβολαιογράφοι βρίσκονται επί ποδός πολέμου για μεταβιβάσεις ακινήτων, με αποκλίσεις τετραγωνικών, αυθαίρετες κατασκευές και λάθη στις υπαγωγές, που επί σειρά ετών ήταν μπλοκαρισμένες και μπορούν να ολοκληρωθούν πλέον σύμφωνα με τη νομοθετική ρύθμιση, που περιελήφθη στον πρόσφατο νόμο για το Κτηματολόγιο. Η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλέπει τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, υπό όρους και προϋποθέσεις, που συνοψίζονται σε 9 σημεία.
Διορθώνεται η λανθασμένη
και καλύπτεται η παράλειψη υπαγωγής αυθαιρέτου
Η νέα νομοθετική ρύθμιση, που θεραπεύει τα άκυρα συμβόλαια, εξαιτίας λαθών στις υπαγωγές και παραλείψεις υπαγωγών αυθαιρέτων τμημάτων και αυθαίρετων αλλαγών χρήσεων στα ακίνητα που μεταβιβάζονται, περιελήφθη στο νόμο για το Κτηματολόγιο, μετά από συνεργασία της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με τη Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και το Σύλλογο Συμβολαιογράφων, που διατύπωσαν σχετικό αίτημα και τεκμηρίωσαν την ανάγκη να προστατευτούν οι συναλλαγές και να λυθεί το πρόβλημα για χιλιάδες ακίνητα που μένουν εκτός κτηματαγοράς.
Όσον αφορά τις προβληματικές υπαγωγές αυθαιρέτων του παρελθόντος το υπουργείο θεσμοθέτησε τη νέα ρύθμιση αναγνωρίζοντας για τους ιδιοκτήτες που μεταβιβάζουν ακίνητα ότι:
-«Ο εντολέας μπορεί να υπογράφει τη σχετική υπεύθυνη δήλωση για την υπαγωγή του ακινήτου του στις εκάστοτε διατάξεις των νόμων αυθαιρέτων, όμως, αναμφίβολα δεν διαθέτει τις απαραίτητες επιστημονικές γνώσεις για να αξιολογήσει την υπαγωγή του μηχανικού είτε ως προς τη διαδικασία είτε ως προς την ουσία της», σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση της σχετικής ρύθμισης, όπου υπογραμμίζεται ακόμη ότι:
-«Συνεπώς, καθίσταται αναγκαίο, για τις περιπτώσεις των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων που υπήχθησαν στις διατάξεις των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 ελλιπώς ή εσφαλμένως είτε δεν υπήχθησαν καθόλου και εν συνεχεία μεταβιβάστηκαν με συμβολαιογραφική πράξη, η ακυρότητα της τελευταίας να θεραπεύεται με την εκ των υστέρων ορθή υπαγωγή τους στις διατάξεις του παρόντος».
Η νέα νομοθετική ρύθμιση σε γενικές γραμμές προβλέπει ότι θεραπεύεται η ακυρότητα του συμβολαίου, διορθώνεται η λανθασμένη και καλύπτεται η παράλειψη υπαγωγής αυθαιρέτου του ακινήτου, με την εκ νέου ορθή υπαγωγή από μηχανικό, που θα αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και δίνει τη δυνατότητα στον αγοραστή ιδιοκτήτη, να προχωρήσει σε μονομερή διόρθωση του συμβολαίου.
Θέμα πρώτης γραμμής για την κτηματαγορά
Ο Συμβολαιογραφικός Σύλλογος, για την εφαρμογή των νέων διατάξεων του άρθρου 16 του Ν. 5142/2024, που προβλέπουν τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αφορά την αλλαγή της επιφάνειας, του περιγράμματος ή της χρήσης της ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί αρχικά στη σύσταση, εξέδωσε εγκύκλιο με διευκρινιστικές οδηγίες εφαρμογής της. Παράλληλα ανακοίνωσε ότι εκπονείται εγχειρίδιο πρακτικής εφαρμογής των διατάξεων των ισχυόντων περί τακτοποιήσεως πολεοδομικών αυθαιρεσιών νόμων. Στο μεταξύ οργανώνει ενημερωτικά σεμινάρια προς τα μέλη του, για την εφαρμογή του άρθρου 16 του νόμου Ν. 5142/2024 για συμβόλαια με μονομερή σύσταση ιδιοκτησίας, καθώς είναι επαγγελματικό θέμα πρώτης γραμμής για τους συμβολαιογράφους και την κτηματαγορά.
Τα 9 κλειδιά για συμβόλαια με αποκλίσεις τετραγωνικών και αυθαίρετα
Από την εγκύκλιο του Συλλόγου Συμβολαιογράφων αναφορικά με την εφαρμογή των νέων διατάξεων του άρθρου 16 του Ν. 5142/2024, προκύπτουν λύσεις 9 σημείων, για τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αφορά την αλλαγή της επιφάνειας, του περιγράμματος ή της χρήσης της ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί αρχικά, οι οποίες έχουν ως εξής:
- Η υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας να συμφωνεί με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
H μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αφορά την αλλαγή της επιφάνειας, του περιγράμματος ή της χρήσης της ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί αρχικά στη σύσταση είναι εφικτή μόνο όταν η υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας συμφωνεί με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, και εφόσον η διαμόρφωση αυτή υφίσταται από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής. - Έως 2% απόκλιση στη μετρούμενη επιφάνεια ιδιοκτησιών
Ενδεικτικά, οι περιπτώσεις εφαρμογής περιλαμβάνουν εσφαλμένες εμβαδομετρήσεις, αλλαγές ημιυπαιθρίων χώρων, ενσωματώσεις χώρων αποκλειστικής χρήσης, και αλλαγές χρήσης που επιφέρουν έως 2% απόκλιση στη μετρούμενη επιφάνεια ιδιοκτησιών. Σε αυτές τις περιπτώσεις, για τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων δεν απαιτείται αναθεώρηση των τίτλων κτήσης, ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις εξοφλούνται βάσει του μεγαλύτερου εμβαδού. - Μεταφορά δικαιώματος σε άλλη ιδιοκτησία ιδίου κυρίου εντός της ίδιας οικοδομής
Οι νέες διατάξεις επιτρέπουν επίσης στους κυρίους οριζόντιων ιδιοκτησιών τη μονομερή τροποποίηση της σύστασης, εφόσον το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός χώρου μεταφέρεται σε άλλη ιδιοκτησία ιδίου κυρίου εντός της ίδιας οικοδομής, υπό την προϋπόθεση ότι η νέα ιδιοκτησία δεν διαθέτει ήδη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. - Σύσταση ιδιοκτησίας για αυθαίρετα που δεν θίγουν δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών
Επιπλέον, το άρθρο 16 προβλέπει τη δυνατότητα τροποποίησης της σύστασης χωρίς συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, εφόσον η μεταβολή αφορά αυθαίρετες επεκτάσεις ή απομειώσεις που διαμορφώθηκαν με την κατασκευή και εναρμονίζονται με την πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας, χωρίς να θίγονται δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών. - Απαιτείται απόλυτη πλειοψηφία ιδιοκτητών για μεταβολές σε κοινόχρηστους χώρους
Στις περιπτώσεις όμως που η μεταβολή γίνεται σε κοινόχρηστους χώρους, ισχύουν ειδικοί περιορισμοί και απαιτείται απόλυτη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4495/2017. - Στη διακριτική ευχέρεια των ιδιοκτητών η τροποποίηση σύστασης για ημιυπάιθριους χώρους και εξώστες
Σημειώνεται ότι η τροποποίηση σύστασης για ενσωμάτωση ημιυπαιθρίων χώρων ή εξωστών δεν αποτελεί υποχρέωση, αλλά παραμένει στη διακριτική ευχέρεια των ιδιοκτητών, και οι αλλαγές αυτές συνεχίζουν να αναφέρονται απλώς στην πράξη χωρίς να προσμετρούνται στο εμβαδόν της ιδιοκτησίας. - Ισχύει το μεγαλύτερο εμβαδόν για ΕΝΦΙΑ και φόρους
Η εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων αυτών γίνεται με βάση την αναφορά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ενώ οι φορολογικές και άλλες νομικές υποχρεώσεις καθορίζονται από τα στοιχεία του μεγαλύτερου εμβαδού για σκοπούς ΕΝΦΙΑ και άλλων φόρων.
Η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων διενεργείται με την εμβαδομέτρηση που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης, κάνοντας απλή μνεία στην πράξη για τη νέα μέτρηση (σύμφωνα με τα στοιχεία του τοπογραφικού, όπου απαιτείται ή του Πιστοποιητικού Πληρότητας Κτιρίου / διηρημένης ιδιοκτησίας) ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις εκπληρώνονται στο μεγαλύτερο εμβαδό. Ως προς την ανάγκη διόρθωσης του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι προβλεπόμενες αποκλίσεις του τελευταίου εδαφίου του άρ.60 παρ.1 β) Ν.5104/2024 - Δεν ισχύουν οι αποκλίσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας για έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας
Επισημαίνεται στην εγκύκλιο του συλλόγου Συμβολαιογράφων ότι δεν θα πρέπει να συγχέονται οι διατάξεις της περ. β) της παρ.1 του άρθρου 16 Ν 5142/2024, με αυτές από των διατάξεων του άρθρου 39 Ν 4495/2017 που ρυθμίζουν διαφορετικό αντικείμενο, που αφορά στην έκδοση οικοδομικής άδειας ή αναθεώρηση αυτής. Συγκεκριμένα, το άρθρο 39 Ν 4495/2017 αναφέρεται στην επιτρεπτή απόκλιση (+/- 5% για τα εντός σχεδίου και +/- 10% για τα εκτός σχεδίου) επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου από το αναγραφόμενο στο τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί μέχρι τις 8.8.2013 και σύμφωνα με το οποίο εκδόθηκε άδεια οικοδομής ή καταρτίστηκε συμβολαιογραφική πράξη, για τυχόν απαίτηση αναθεώρησης της οικοδομικής αδείας, καθώς και τη διόρθωση ή τροποποίηση των τίτλων κτήσης για την έκδοση άδειας. - Οι κατηγορίες ακινήτων που αφορά η νέα ρύθμιση
Οι διατάξεις της περ. β) της παρ.1 του άρθρου 16 του ανωτέρω νόμου εφαρμόζονται σε μετρήσεις με αποκλίσεις έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις που αφορούν:
α) στα οικόπεδα και γήπεδα, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες,
β) στις οριζόντιες / κάθετες ιδιοκτησίες
γ) στα τμήματα αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών.
ΠΗΓΗ: ecopress.gr
